immagine Come avere edifici più sicuri? Programmando
la manutenzione ordinaria e straordinaria
  • di Filippo Cascone Consigliere segretario dell’Ordine degli ingegneri della Provincia di Roma
  • Lunedì 9 Gennaio 2017, 09:41

Come avere edifici più sicuri? Programmando la manutenzione ordinaria e straordinaria

Non rinviabili gli interventi di verifica: nelle città l’80% delle abitazioni ha più di 40 anni. Indispensabili le "cure"

L’ulteriore tragico crollo di una palazzina ha suscitato tristezza e dolore. Ma, in coloro che da tempo si occupano di comprendere e divulgare come garantire un livello di sicurezza adeguato nelle nostre abitazioni, nei nostri uffici e nelle nostre scuole, quel tragico evento ha suscitato anche profonda amarezza e indignazione. "La programmazione della manutenzione degli edifici non è più procrastinabile", osserva l'ingegner Filippo Cascone, consigliere segretario dell’Ordine degli ingegneri della Provincia di Roma, autore del testo che segue.
"Si deve riflettere e ricordare che si verificano agli impianti molti crolli e guasti di grave pericolo, ma che in numero di gran lunga maggiore si evitano molte tragedie grazie all’intervento di tecnici specializzati, dei Vigili del Fuoco e, in qualche caso, del singolo cittadino che percepisce il cosiddetto “segnale debole”, quale sintomo premonitore di futuri, o, già in atto, malfunzionamenti del sistema (variazioni locali di rumori, di temperatura, di vibrazioni, sensazioni olfattive, etc). Gli strumenti indispensabili, senza dubbio, per raggiungere e conservare un livello accettabile di sicurezza sono la conoscenza tecnica di dettaglio dell’edificio e la programmazione della manutenzione ordinaria e straordinaria.
 

Gli edifici in cui viviamo
 
Le indagini eseguite da istituti di ricerca specializzati in modo inesorabile manifestano che nelle città metropolitane l’80% delle abitazioni sono in edifici costruiti più di quarant’anni fa. Il 25% del patrimonio edilizio del nostro paese risulta in condizioni di manutenzione e conservazione mediocre o pessimo e ciò riguarda quasi 3 milioni di costruzioni per le quali sarebbero indispensabili interventi di riqualificazione. Lo stato dell’arte del nostro costruito risulta avere un impatto formidabile considerando, a titolo esemplificativo, la durata media, l’aspettativa di vita media di tutte le componenti fabbricative, negli edifici con telaio strutturale in cemento armato. Ebbene, le statistiche ci dicono che questo tipo di edifici rimangano in essere mantenendo in piena efficienza tutte le funzioni e servizi a cui sono deputati per circa 60 anni. E’ possibile stimare che nel 2020 le abitazioni in edifici di oltre 60 anni saranno quasi 11 milioni, di cui circa il 35% nelle città. A ciò occorre doverosamente aggiungere che una quota parte non trascurabile del patrimonio edilizio più “vecchio” è stata realizzata in modo abusivo e, dunque, spesso senza alcun riferimento normativo tecnico-urbanistico. Si pensi che all’epoca del primo “condono edilizio” del 1985 si stimavano interamente abusive più di 3 milioni di abitazioni.

La conoscenza tecnica dell’edificio
 
Il primo necessario processo da attivare è la costituzione di un archivio tecnico del fabbricato: si tratta della “cartella clinica” del singolo edificio da mantenere costantemente aggiornata in modo dinamico ad ogni modifica dello stato originario; un vero e proprio dossier da conservare per avere un quadro conoscitivo di tipo identificativo, progettuale architettonico, strutturale, impiantistico ed ambientale. Ognuno di noi per la propria abitazione dovrebbe verificare di avere disponibili copie della planimetria generale del fabbricato, della planimetria dell’unità immobiliare, degli schemi progettuali degli impianti idrico-sanitario, di riscaldamento, elettrico e fognario, delle schede catastali, dell’autorizzazione edilizia, del certificato di agibilità, della denuncia delle strutture, del certificato di collaudo, delle certificazioni di conformità degli impianti, della certificazione di prevenzione incendi e della certificazione energetica. L’archivio tecnico è il supporto informativo indispensabile che consente, mediante ispezioni e verifiche tecniche, di individuare lo stato di salute del fabbricato, le eventuali criticità e le azioni da predisporre nel breve, medio e lungo periodo.

La programmazione della manutenzione
 

L’edificio, al pari delle automobili e delle macchine in genere, è un bene che deve essere mantenuto e curato attraverso specifici interventi da eseguire secondo scadenze temporali, al fine di consentire agli immobili di conservarsi sicuri, funzionali ed integri e di prevenirne il degrado. Guidati da tecnici specializzati, mediante un’analisi critica, occorre predisporre il libretto di uso e manutenzione: il “cardine”, destinato sia all’utente sia alla struttura tecnica di manutenzione, ove sono riportati per ogni manufatto e sistema tecnico il tipo di intervento, le istruzioni tecniche, le attrezzature necessarie, le autorizzazioni da richiedere e gli intervalli temporali di esecuzione. La scienza della manutenzione, attraverso lo studio dei dati storici, ha ben stabilito che l’attuazione di piani di manutenzione programmata allunga la vita del bene diminuendo i costi futuri di riparazione. L’assenza della manutenzione periodica del bene edilizio cagiona maggiori costi di intervento ed altrettanti, e spesso gravi, “extra-costi” non sempre quantificabili in modo diretto, in termini di diminuzione sicurezza, di responsabilità verso terzi, di svalutazione patrimoniale e di incremento dei consumi. Per esempio, studi approfonditi ci spiegano che per i serramenti in legno l’attuazione di un piano di manutenzione programmata aumenta la vita utile media del componente, da 13 a 40 anni. Altresì, per i rivestimenti esterni ad intonaco tinteggiato un intervento programmato con periodicità di 16 anni incrementa la durata media del sistema da 33 a 84 anni.
 

La cultura della manutenzione
 
Gli eventi tragici impongono la presa d’atto della pericolosità degli edifici. E’ dunque indispensabile diffondere la cultura della cura e della manutenzione dei fabbricati anche con specifiche campagne informative. L’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma ha collaborato con il Comitato Nazionale Italiano per la Manutenzione (CNIM) alla stesura delle “Linee Guida per la Manutenzione degli edifici” distribuendole, per fini divulgativi, gratuitamente a tutti i propri iscritti. E’ in corso un aggiornamento del testo con specifico riferimento alla riduzione del rischio sismico in ambito manutentivo ed alla sua parametrizzazione. Certamente alle Istituzioni competenti deve andare il compito di allineare il nostro ai Paesi più moderni civili e sicuri, anche con la definizione di sistemi premianti per gli “edifici più virtuosi” che saranno dotati di adeguati programmi di monitoraggio della sicurezza e di conseguenti piani di manutenzione".
 
 
 

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