• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 8 Febbraio 2016, 12:04

Il sottotetto rientra tra le parti condominiali

Solo eccezionalmente è proprietà dell'appartamento sottostante 


L’approfondimento di questa settimana è dedicato al sottotetto. È bene ricordare che la corte di Cassazione con la sentenza n. 233 dell’11 gennaio 2016 ha ribadito che in mancanza di titolo contrario, il sottotetto si presume parte condominiale. Nel caso preso in esame dalla corte è stato considerato irrilevante sia l’animus dell’occupante sia la circostanza che il condominio aveva più volte comunicato all’amministratore dello stabile la propria volontà di ristrutturare l’appartamento ed anche il soprastante sottotetto.
 
Il sottotetto

Il sottotetto rientra tra le parti condominiali dell’edificio se è destinato all’utilizzo comune in relazione alle caratteristiche strutturali e funzionali dell’edificio. Il sottotetto potrebbe eccezionalmente essere considerato pertinenza dell’appartamento sottostante qualora risulti dal regolamento condominiale e dagli atti di acquisto delle unità immobiliari. La riforma del condominio ha modificato il testo dell’art. 1117 n. 2 c.c. e nel nuovo dispositivo il sottotetto è stato menzionato espressamente tra le parti comuni dell’edificio, salvo appunto diverso titolo.
 
Precedente testo

In precedenza, invece, poteva risultare più problematico inquadrare il sottotetto come proprietà condominiale piuttosto che come proprietà del singolo condominio dell’appartamento sottostante. Il criterio per risolvere il problema elaborato dalla giurisprudenza era quello di valutare la funzione del sottotetto. Così, per risolvere ogni dubbio la giurisprudenza aveva stabilito di considerare il sottotetto pertinenza dell’appartamento situato all’ultimo piano, quando esso era destinato ad assolvere all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dal caldo e dal freddo e non aveva caratteristiche tali da essere utilizzato come vano autonomo dagli altri condomini.
 
Sottotetto privato

Nell’ipotesi di sottotetto privato di pertinenza dell’appartamento sottostante è possibile, qualora lo stato dei luoghi lo permetta, la trasformazione dello stesso in abitazione. Tuttavia, visto che la trasformazione in abitazione comporta l’allaccio ai servizi comuni, è necessario valutare che da tale operazione non derivi squilibrio per le utenze degli altri condomini che potranno quindi eventualmente opporsi alla trasformazione. Qualora la trasformazione venga effettuata rimane pur sempre il problema di modificare la tabella millesimale del riscaldamento, se l’intervento comporta una diminuzione del rendimento dell’impianto e quindi un aumento di spesa per gli altri condomini. Ulteriori problematiche potrebbero sorgere per quanto riguarda le tabelle millesimali generali.
 
Destinazione d’uso

Al sottotetto che è parte comune può applicarsi quanto stabilito dall’art. 1117 ter c.c. in base al quale per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. In questo caso però la convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione deve menzionare il sottotetto da trasformare e l’eventuale nuova destinazione d’uso.