• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 17 Ottobre 2016, 09:18

Convocazione dell'assemblea, tutte le regole da rispettare

Corretta espressione della volontà dei condomini, come evitare le impugnazioni


L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla convocazione dell’assemblea e alle regole generali che occorre rispettare per evitare impugnazioni. L’assemblea condominiale è l’organo deliberativo del condominio ed esprime la volontà dei condomini. Il funzionamento dell’assemblea segue il principio maggioritario, ma in alcune ipotesi (come ad esempio la delibera avente ad oggetto la vendita di un bene condominiale) è richiesta l’unanimità.
 
I condomini e la maggioranza

Se una persona non è un condomino non può prendere parte all’assemblea, a meno che non abbia ricevuto una apposita delega. Le decisioni possono essere prese dall’assemblea condominiale solo se validamente costituita. Quando si parla di maggioranza bisogna tenere conto di un duplice ordine di fattori: la maggioranza espressa dal valore dell’edificio e rappresentata in millesimi e quella dei partecipanti all’assemblea. Il voto è unico e non può essere frazionato. Non è possibile modificare le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., neanche mediante regolamento contrattuale o voto unanime. Ai fini della deliberazione dell’assemblea di prima convocazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà valore dell’edificio. Per la valida costituzione dell’assemblea di seconda convocazione il codice civile prevede la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Ai fini della deliberazione dell’assemblea è richiesto lo stesso quorum che si applica al quorum costitutivo dell’assemblea in seconda convocazione.
 
Convocazione

L’assemblea è convocata dall’amministratore in carica, ma può essere convocata in via eccezionale anche: da ciascun condomino in mancanza dell’amministratore (è una ipotesi che si verifica ad esempio se l’amministratore condominiale muore); da almeno due condòmini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio, quando l’amministratore in carica rifiuta di convocare l’assemblea; dal curatore speciale. La convocazione dell’assemblea deve essere accompagnata da un preciso ordine del giorno, perché ciascuno dei partecipanti al condominio ha il diritto di conoscere i temi su cui l’assemblea è chiamata a decidere. L’assemblea non può validamente deliberare se tutti gli aventi diritto non siano stati regolarmente convocati.
 
Ordine dei lavori

Per quanto riguarda il funzionamento dell’assemblea, una volta eseguito l’appello dei presenti, si deve procedere alla nomina di un presidente e di un segretario. Il presidente ha il compito di dirigere l’ordine dei lavori, mentre il segretario ha il compito di redigere il verbale. Quest’ultimo deve essere redatto durante l’assemblea e da ultimo deve essere letto ai presenti per l’approvazione. Delle riunioni condominiali è redatto processo verbale trascritto nel registro tenuto dall’amministratore.
 
Assemblea e nuovo amministratore

L’assemblea convocata per discutere la revoca o le dimissioni dell’amministratore deve deliberare contestualmente la nomina del nuovo amministratore. Viceversa, l’amministratore rimosso per irregolarità potrebbe trovarsi in regime di prorogatio ed essere ancora legittimato al compimento di atti di ordinaria gestione. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per partecipare all’assemblea, in quanto il legislatore ha voluto prevenire e rimuovere a monte ogni potenziale conflitto di interesse.