• di Oliviero Franceschi e Alberto Martinelli
• Lunedì 7 Novembre 2016, 09:12

E' il momento di comprare casa, ecco tutte le detrazioni

Agevolazioni ad hoc per la prima casa, ma anche per la seconda ci sono "sconti"

Comprare una casa è l’aspirazione di tutti, senza distinzione di età. Ecco alcune regole che è bene conoscere, per concretizzare al meglio le proprie speranze.
 
Acquisto ed imposte

Quando si decide il grande passo e si acquista un immobile le imposte principali da versare all’amministrazione sono quella di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. A queste può accompagnarsi anche l’Iva se si compra ad esempio da una società che la applica.
Le aliquote di tali imposte variano a seconda di chi compra  di chi vende e di cosa esattamente si compra. Ad esempio se si acquista una seconda casa da un privato l’imposta di registro sarà pari al 9% e quelle ipotecaria e catastale saranno di 50 euro ciascuna. Solo qualche anno fa il conto da pagare per lo stesso immobile sarebbe stato molto più salato: prima del 1° gennaio 2014, la somma delle tre imposte ammontava infatti complessivamente al 10% (registro 7% + ipotecaria 2%+ catastale 1%). Pertanto il fisco è divenuto un po’ più mite sulla seconda casa: ma se si compra con le agevolazioni prima casa le cose vanno ancora meglio.
 
Benefici prima casa

Come dicevamo, quando si acquista un immobile con le agevolazioni prima casa il fisco é particolarmente magnanimo: le imposte di registro, ipotecaria e catastale scendono considerevolmente e perfino l’Iva, se dovuta, diminuisce dal 10 al 4%.
E negli ultimi anni le cose se si compra dai privati sono ulteriormente migliorate. Gli importi per l’acquisto di un immobile con le agevolazioni prima casa da un privato infatti sono scese a tutto vantaggio di chi compra.
 
Prima casa, calate le imposte
 
Dal 1° gennaio 2014, quando si acquista un appartamento con le agevolazioni prima casa da un privato, le imposte sono diminuite significativamente grazie alla contemporanea riduzione dell’imposta di registro dal 3% al 2% e delle imposte ipotecaria e catastale da 168 euro ciascuna a soli 50 euro cadauna. In controtendenza i piccoli acquisti, i quali invece risultano penalizzati poiché sempre dalla stessa data l’imposta di registro si versa  con un importo minimo di 1000 euro, il che indubbiamente peggiora la situazione per le piccole compravendite.
 
Esempio
Il signor Marco ha deciso di comprare da un privato un bell’appartamentino a Roma, usufruendo delle agevolazioni prima casa. Ipotizzando una base imponibile di 300.000 euro, attualmente le imposte da pagare sull’acquisto sono: registro 300.000 x 2% = 6.000 euro 
ipotecaria 50 euro
catastale 50 euro
totale 6.100 euro 
In passato invece le imposte erano più care e nella stessa situazione il signor Marco avrebbe dovuto corrispondere:
registro 300.000 x 3% = 9.000 euro 
ipotecaria 168 euro
catastale 168 euro
totale 9.336 euro

Requisiti
Ma per applicare le “agevolazioni prima casa” occorre rispettare alcune regole. Infatti:
• l’abitazione non deve avere caratteristiche di lusso;
• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula o nel Comune in cui ha sede o svolge la propria attività principale ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; se chi compra è un cittadino italiano emigrato all’estero l’immobile può essere ubicato nell’intero territorio nazionale  purché sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o può essere autocertificata dall’interessato. Per il personale delle Forze armate e di quelle di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile.
Inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• di impegnarsi a stabilire la residenza entro diciotto mesi nel comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda.
 
Casa di lusso, via le complicazioni
 
La recente riforma delle imposte ha portato in dote con sé anche un’altra importante novità. Per verificare  se l’immobile sia di lusso oppure no, ai fini dell’imposta di registro e dell’Iva occorre solo accertarsi che la categoria catastale non sia A/1 A/8 o A/9,invece di andare a verificare i complessi requisiti della legge “Tupini” come accadeva in precedenza.
Il non essere una casa di lusso infatti è una delle condizioni stabilite per godere delle agevolazioni prima casa.
 
(continua)
 
Hanno collaborato Daniele Cuppone e Enrico Rabitti