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senza avere venduto la vecchia
  • di Oliviero Franceschi e Alberto Martinelli
  • Lunedì 2 Maggio 2016, 10:20

Sì alla nuova prima casa senza avere venduto la vecchia

In caso di riacquisto dell'abitazione principale è salvo il credito d'imposta
 

Molte sono le incertezze dei contribuenti, chiamati a navigare
in un oceano in tempesta di norme e circolari: per non perdere
la bussola ecco le ultime indicazioni dell’Agenzia delle Entrate…
 
Comprare una casa

Quando si acquista un immobile le imposte principali da versare all’amministrazione sono quella di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. A queste può accompagnarsi anche l’Iva se si compra ad esempio da una impresa che la applica.
Le aliquote di tali imposte variano a seconda di chi compra  di chi vende e di cosa esattamente si compra. Ad esempio, se si acquista una seconda casa da un privato, l’imposta di registro sarà pari al 9% e quelle ipotecaria e catastale saranno di 50 euro ciascuna.
 
Abitazione principale, imposte in discesa

Quando si acquista un appartamento con le agevolazioni prima casa da un privato, le imposte diminuiscono significativamente grazie alla riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2%, mentre restano invariate le imposte ipotecaria e catastale a soli 50 euro cadauna. Se invece l’acquisto viene effettuato da un’impresa che applica l’IVA, quest’ultima se dovuta, è pari al al 4%.

Esempio

Il signor Marco compra da un privato un appartamento usufruendo delle agevolazioni prima casa. Ipotizzando una base imponibile di 300.000 euro, attualmente le imposte da pagare sull’acquisto sono:
registro 300.000 x 2% = 6.000 euro 
ipotecaria 50 euro
catastale 50 euro
totale 6.100 euro 
 
Se invece l’immobile fosse acquistato senza usufruire delle agevolazioni prima casa, il conto sarebbe molto più salato: registro 300.000 x 9% = 27.000 euro 
ipotecaria 50 euro
catastale 50 euro
totale 27.100 euro
 
Condizioni per i benefici
 
Per poter applicare le “agevolazioni prima casa” occorre rispettare alcune regole. Infatti:
• l’abitazione non deve avere caratteristiche di lusso;
• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula o nel Comune in cui ha sede o svolge la propria attività principale ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro.
Inoltre, nell’atto di acquisto, il compratore deve dichiarare:
• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• di impegnarsi a stabilire la residenza entro diciotto mesi nel comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda.
 
Le novità della legge finanziaria
 
Il comma 55 della legge di Stabilità 2016 (Legge 208/2015) consente di usufruire dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa anche nel caso in cui, al momento dell’atto, se ne possegga un’altra per la quale si è fruito della stessa agevolazione. Naturalmente rimane come condizione il fatto che la “vecchia” abitazione venga venduta entro un anno dal nuovo acquisto.
Attenzione però al termine: nell’ipotesi che l’impegno a vendere il precedente immobile non venga rispettato nel termine di un anno, scatterà la decadenza dalle agevolazioni prima casa e come conseguenza saranno dovute le imposte nella misura ordinaria più i relativi interessi di mora e una sanzione pari al 30%.
 
La circolare delle Entrate
 
Con la Circolare n° 12 dell’8 aprile 2016, L’Agenzia delle Entrate ha fatto sapere che la possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa, nell'ipotesi in cui l'acquirente già possiede un immobile comprato con gli stessi benefici, purché provveda ad alienarlo entro un anno, spetta anche nel caso in cui il nuovo acquisto sia soggetto ad Iva.
Di conseguenza, anche nell’ipotesi in cui si acquisti un immobile direttamente da un’impresa che applichi l’Iva si potrà usufruire dell’aliquota ridotta al 4% pur possedendo un altro immobile agevolato a condizione che questo venga alienato entro dodici mesi.
Ma non solo. L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che la novità della Legge di stabilità di cui sopra si applica anche nell’ipotesi di donazione o successione: il beneficiario potrà usufruire delle agevolazioni prima casa pur possedendo un altro immobile agevolato sempre a condizione che provveda a rivenderlo nei dodici mesi. Nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione occorrerà manifestare l’impegno di vendere entro un anno.
 
Nuove agevolazioni solo per il 2016
 
D’altro canto nella stessa Circolare n° 12 del’ 8 aprile 2016, L’Agenzia delle Entrate ha negato il fatto che si possa usufruire della novità introdotta dalla legge di stabilità per gli atti stipulati o conclusi nel 2015. Secondo l’Agenzia infatti la novità della Legge di stabilità si applica dal 1° gennaio 2016: per gli atti conclusi prima, quindi, non spetta il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che si sarebbero pagate applicando le nuove disposizioni, né spetta un credito d'imposta.
 
Credito d’imposta

Viceversa l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che il credito d'imposta previsto per il riacquisto della prima casa entro un anno dalla vendita del precedente immobile può essere utilizzato anche nell'ipotesi della nuova situazione agevolata e cioè quando l'acquisto della nuova abitazione avvenga prima della vendita dell'immobile posseduto.

Hanno collaborato Daniele Cuppone ed Enrico Rabitti 
 

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