• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 23 Maggio 2016, 10:26

Mutuatario inadempiente, l'immobile va alla banca

Garanzia alternativa all'ipoteca. Il decreto legge 3 maggio 2016

 
L’approfondimento di questa settimana è dedicato ad un nuovo strumento di garanzia alternativo alla tradizionale ipoteca in materia di mutui. Si tratta di un’operazione che consente alle banche di mettersi al riparo dall’inadempimento del debitore, ma al contempo presenta alcuni svantaggi per i debitori che è bene conoscere per maggiore cautela.
 
Mutuo

Chi vuole acquistare un immobile e non possiede per intero la somma richiesta può richiedere un mutuo. Il contratto di mutuo è il contratto con il quale una parte chiamata mutuante consegna ad un’altra chiamata mutuatario una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e quest’ultimo si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità e a pagare gli interessi. Nel mutuo immobiliare, la banca che concede al mutuatario la somma per acquistare l’immobile è garantita ai fini della restituzione delle somme da ipoteca sull’immobile acquistato.
 
Nuovo strumento di garanzia
 
Il decreto legge 3 maggio 2016, n. 59, consente che alla banca possa essere trasferita la proprietà del bene acquistato dal mutuatario sotto la condizione sospensiva dell’inadempimento del mutuatario. Più esattamente, se il mutuatario non adempie, l’immobile sarà trasferito alla banca che potrà procedere alla vendita direttamente, senza attivare la tradizionale procedura esecutiva giudiziale, con l’obiettivo di compensare con il ricavo della vendita il proprio credito, fermo restando la restituzione al mutuatario inadempiente, della differenza tra il valore di stima dell’immobile dato in garanzia e l’importo del debito.
 
Inadempimento

Non rientrano nella previsione normativa gli immobili adibiti ad abitazione principale del mutuatario datore di ipoteca, del suo coniuge, dei suoi parenti e affini entro il terzo grado. Ai fini della normativa di recente introdotta si considera quale inadempimento per attivare tale strumento alternativo di garanzia, il mancato pagamento del debitore protratto per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate (anche non consecutive), se è previsto un piano di ammortamento a rate mensili e il mancato pagamento anche di una sola rata, nel caso di ammortamento a rate di durata superiore al mese.
 
Bullet

Nell’ipotesi di finanziamento c.d. “Bullet” o “proiettile” l’impresa richiedente che chiede il finanziamento si impegna a pagare periodicamente i soli interessi, mentre è stabilito che il capitale sia restituito per intero in un colpo solo ad una data scadenza. In questa ipotesi, si ha inadempimento ai fini della nuovo strumento di garanzia, qualora si abbia un ritardo del debitore di oltre sei mesi rispetto alla data in cui la restituzione sarebbe dovuta avvenire.
 
Procedimento

In caso d’inadempimento, il creditore notifica una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto di trasferimento della proprietà. Trascorsi 60 giorni, il creditore si rivolge al presidente del Tribunale per la nomina di un perito che provveda alla stima dell’immobile, il quale con relazione giurata provvederà ad eseguire l’incarico che gli è stato affidato. Se il valore indicato dal perito è inferiore al debito, si avrà il passaggio della proprietà a favore della banca, mentre se è superiore, il trasferimento della proprietà alla banca mutuante si avrà nel momento in cui la banca paga al debitore la differenza tra il valore della perizia e l’importo del debitore. Molti sono però ancora i dubbi.