• di Vincenzo Malatesta
• Lunedì 1 Agosto 2016, 09:12

La rata massima? Un terzo del reddito

Le banche concedono di solito l’80 per cento del valore della casa


Nuovi minimi per i tassi sui mutui casa. È quanto emerge dalle principali voci dei bilanci degli istituti di credito a maggio scorso, analizzati dalla Banca d’Italia. Via Nazionale intanto propone la sua guida «in parole semplici» sui finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione delle famiglia: scelta, costi e diritti del cliente.
 
Regole d’oro

Il tasso annuo effettivo globale per comprare la casa è sceso a maggio al 2,61 per cento, livello minimo delle ultime rilevazioni di Palazzo Koch. Il mese precedente il taeg era indicato al 2,66 per cento e nel maggio 2015 al 2,91 per cento. Insomma: è un momento propizio per i finanziamenti. E Palazzo Koch indica le regole d’oro per i prestiti: anzitutto calcolare la rata massima sostenibile, di solito un terzo del reddito disponibile, in modo da poter far fronte a spese correnti, a quelle impreviste e a eventuali contrarietà come malattia, infortunio o perdita del lavoro. Il finanziamento è garantito da un’ipoteca: se il debitore non può più pagare, l’istituto di credito ottiene il pignoramento e la vendita all’asta dell’immobile.
 
Durata fondamentale

La banca di regola concede un importo che non supera l’80 per cento del valore dell’immobile da comprare, stabilito in base alla perizia di un esperto. Il cliente può ottenere anche una quota maggiore, ma in cambio di maggiori garanzie e a condizioni spesso meno favorevoli. Il maggior costo del finanziamento è rappresentato dagli interessi, vale a dire il compenso della banca che eroga la somma, che dipende della durata del contratto. E la durata è uno degli elementi che determina l’importo della rata.
 
Metodo francese

Tornerà utile un esempio. Prendiamo un mutuo di importo pari a 145 mila euro, con un tasso fisso del 5,3 per cento. Se la durata è di quindici anni, la rata mensile è di 1.169 euro e gli interessi pagati sono in tutto pari a 65 mila euro. Se la durata è trent’anni, la rata mensile è più bassa, cioè 805 euro, ma gli interessi complessivamente versati sono maggiori: 145 mila euro. In Italia il piano di ammortamento più diffuso è il metodo “alla francese”: la rata è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi, poi mano a mano che il capitale viene restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce e aumenta la quota capitale.
 
Fisso e variabile

Il tasso d’interesse può essere fisso o variabile: i parametri di riferimento per il calcolo sono, rispettivamente, Eurirs ed Euribor (o il tasso ufficiale Bce). Il fisso è consigliato a chi vuole essere certo dell’importo delle singole rate e dell’ammontare della somma da restituire, ma in cambio di questo vantaggio la banca applica più onerose rispetto al tasso variabile e lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato; il variabile è adatto a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può comunque sostenere eventuali aumenti nell’importo delle rate: il rischio principale è infatti un aumento insostenibile dell’onere mensile. Al parametro determinato sul mercato la banca aggiunge una maggiorazione, il famoso spread.
 
Così i costi

Veniamo agli altri costi. Ci sono le spese di istruttoria del finanziamento, di perizia per la valutazione dell’immobile e notarili per il contratto e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari. E gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo, i premi di assicurazione a copertura dei danni all’immobile, la commissione annua di gestione della pratica. Se la banca chiede un’assicurazione sulla vita del debitore, deve sottoporgli almeno due preventivi di compagnie differenti. 
 
Imposta e detrazione

Importanti il foglio informativo e quello comparativo che l’intermediario finanziario deve fornire con tutte le informazioni sul finanziamento. Sul mutuo della banca il cliente paga un’imposta del 2 per cento dell’ammontare complessivo o dello 0,25 per cento nell’acquisto della prima casa. Gli interessi sul mutuo per l’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef.