• di Vincenzo Malatesta
• Lunedì 2 Maggio 2016, 10:12

Mutui, casa in vendita per chi salta 18 rate

Clausola di inadempimento facoltativa per i futuri contratti. Nessuna retroattività
 

Arrivano i mutui targati Ue: più garanzie per i consumatori ma anche linea dura contro i morosi. Via libera al decreto legislativo che recepisce la direttiva europea 2014/17/Ue sui finanziamenti garantiti da ipoteche o finalizzati all’acquisto del diritto di proprietà su un immobile destinato ad abitazione, su un terreno o immobile edificato o progettato.
 
Clausola facoltativa

Prima che sia stipulato il contratto, la banca deve spiegare al consumatore come è calcolato il Taeg, cioè il tasso annuo effettivo globale, e fornire altre informazioni dettagliate nel Pies, il prospetto informativo europeo standardizzato. Ma attenzione, dopo diciotto rate del finanziamento non pagate la casa passa alla banca che può venderla senza passare per il tribunale: la procedura che bypassa l’asta giudiziaria è facoltativa e non retroattiva, dunque vale solo per i contratti sottoscritti dopo l’entrata in vigore del decreto e non anche per la surroga dei vecchi finanziamenti. Alla stipula del contratto risulta possibile stabilire con una clausola ad hoc che in caso d’inadempimento del consumatore scatta la restituzione o il trasferimento dell’immobile dato in garanzia: quando la casa va allo banca o viene venduta l’intero debito si estingue anche se il valore dell’immobile o l’incasso della vendita è inferiore al debito residuo; se invece il valore dell’immobile o il ricavo della vendita si rivela superiore al debito residuo, il consumatore deve avere l’eccedenza. In ogni caso se il contratto contiene la clausola il cliente ha diritto a farsi assistere da un consulente che lo aiuterà a valutarne la convenienza.
 
Nomina di un perito indipendente
 
Il valore del cespite viene determinato da un perito nominato di comune accordo fra le parti o dal presidente del Tribunale, con una stima successiva all’inadempimento. Ed è proprio la presenza del valutatore indipendente che rende legale questa clausola, in quanto non integra il patto commissorio vietato dall’articolo 2744 del codice civile, secondo cui la cosa ipotecata non può passare al creditore: si tratta piuttosto di un patto marciano perché la banca creditrice diventa sì proprietaria della casa, ma il debitore ha diritto alla differenza sull’importo della vendita. E questo può addirittura favorirlo: in caso di pignoramento e vendita forzosa, infatti, si realizza un valore inferiore a quello effettivo del bene. L’istituto a sua volta evita i costi dell’espropriazione e si libera di crediti in sofferenza. È inoltre previsto che la Banca d’Italia nell’emettere le disposizioni abbia particolare riguardo ai casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore, oltre agli obblighi informativi e di correttezza del finanziatore.
 
Pignoramento e vendita forzata

Al di là della presenza o meno della clausola di inadempimento, resta la regola precedente per cui se il consumatore si rende inadempiente per sette volte la banca può chiamarlo al rientro: se il debito non è estinto scattano pignoramento e vendita forzata della casa ipotecata. Il decreto indica alle banche un vero e proprio codice di comportamento, che deve essere ispirato a diligenza, correttezza e trasparenza: il cliente deve ricevere informazioni personalizzate per potere assumere una decisione informata confrontando le diverse offerte di credito sul mercato. E per questo il consumatore ha diritto a una pausa di riflessione prima di concludere il contratto di credito: durante questo periodo di almeno sette giorni l’offerta è vincolante per il finanziatore. Il consulente è tenuto ad avvisare il consumatore se le rate del mutuo sono sostenibili o meno. Il finanziato può estinguere in anticipo il mutuo senza commissioni, indennità o oneri. Un ruolo di garanzia è riconosciuto all’Omi, l’osservatorio del mercato immobiliare istituito presso l’Agenzia delle entrate: ha il compito di assicurare il controllo statistico sui valori del settore residenziale e le comunicazioni necessarie alla vigilanza. Già oggi l’Omi fornisce i dati per l’elaborazione dell’indice dei prezzi delle abitazioni.