• di Vincenzo Malatesta
• Lunedì 25 Aprile 2016, 10:04

Tasse, affitti e leasing ... niente più dubbi normativi

Gli esperti del fisco rispondono ai quesiti più frequenti
 

Dalle agevolazioni prima casa alla cedolare secca. Ancora: l’acquisto dall’impresa edile e la novità del leasing abitativo. La tassazione degli immobili non ha più segreti grazie all’Agenzia delle entrate: la circolare 12/2016 offre le risposte degli esperti del fisco alle domande della stampa specializzata sulle questioni più importanti, in stile faq, frequently asked questions.
 
Trasferimenti flessibili

Cominciamo dall’abitazione principale. Dopo le modifiche che hanno interessato la normativa, il credito d’imposta spetta al contribuente anche quando procede all’acquisto della nuova casa prima di vendere l’immobile posseduto in precedenza: diversamente, spiegano i tecnici dell’amministrazione, si finirebbe per vanificare la riforma che ha introdotto più flessibilità nei trasferimenti ai fini dell’agevolazione. Chi compra la nuova casa può dunque fruire del credito per l’imposta dovuta nel nuovo acquisto nel limite del tributo corrisposto nell’acquisto precedente, sia esso l’imposta di registro o l’Iva (se l’altro contraente era un’impresa).


Donazioni e successioni

L’agevolazione prima casa è estesa anche al nuovo acquisto che risulta soggetto a Iva oppure è titolo gratuito: nel secondo caso, nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione con cui si accetta l’immobile in regime agevolato bisogna impegnarsi a vendere entro un anno quello precedente.  Se qualcuno ha comprato una casa senza l’agevolazione prima casa in epoca anteriore alla legge di stabilità 2016 e vende la vecchia abitazione dopo il primo gennaio scorso non può ottenere il rimborso della differenza né un credito d’imposta.
 
Principio di cassa

Passiamo all’incentivo introdotto dall’ultima manovra economica per chi compra l’abitazione direttamente dell’impresa costruttrice: si tratta della detrazione Irpef del 50 per cento dell’Iva pagata sull’acquisto. E si applica il principio di cassa: per ottenere il bonus è necessario che il versamento dell’Iva avvenga nel periodo d’imposta 2016 e quindi non risulta detraibile il tributo in acconto pagato quest’anno per acquisti da effettuare nel 2017. Ha invece diritto al bonus chi nel corso del 2016 compra un’abitazione che il costruttore-venditore ha in precedenza dato in affitto. Grazie al decreto sviluppo la cessione di case da parte del costruttore può essere assoggettata all’Iva anche dopo cinque anni dopo la fine dei lavori, a patto che la società eserciti l’opzione ad hoc: in tal caso la detrazione Irpef scatta al di là della data in cui è chiuso il cantiere.
 
Foresterie escluse

Veniamo alla cedolare secca, che sostituisce l’Irpef e addizionali su reddito prodotto dall’immobile dato in affitto, oltre che le imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. Il regime di favore nasce per ridurre il numero di case sfitte e non si applica quindi ai contratti stipulati con inquilini che esercitano un’attività di impresa o lavoro autonomo. E ciò anche se l’immobile, ad esempio, viene utilizzato come abitazione da dipendenti o collaboratori dell’affittuario, tipo fringe benefit o foresteria. Sì all’agevolazione, invece, se la locazione risulta sottoscritta con un ente pubblico e privato, ma dal contratto deve emergere che l’immobile è adoperato come abitazione. Idem vale quando gli inquilini sono cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro che subaffittano a studenti universitari.
 
Locazione finanziaria

Altra novità della legge di stabilità 2016 è il leasing abitativo: la banca finanzia l’acquisto della costruzione della casa che alla scadenza può essere riscattata o meno. L’aliquota all’1,5 per cento dell’imposta di registro si applica al trasferimento dell’immobile a favore della società di leasing se ricorrono i requisiti di legge al di là del fatto che l’utilizzatore lo destini o meno a propria abitazione principale. Se l’utilizzatore vuole avvalersi delle agevolazioni prima casa può intervenire nel contratto d’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing o può farlo in sede di locazione finanziaria: in quest’ultimo caso i due contratti devono essere registrati insieme.