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si trasforma in bancomat
  • di Vincenzo Malatesta
  • Lunedì 8 Febbraio 2016, 11:40

Prestito vitalizio, la casa si trasforma in bancomat

Possibile ottenere fino al 50% del valore della casa. Scende da 65 a 60 anni l’età per accedere al finanziamento

Diventa operativo il prestito ipotecario vitalizio, in breve Piv, una speciale forma di credito riservata alle persone più mature. Con il decreto di attuazione della legge 44/2015,  scende da sessantacinque a sessant’anni l’età per accedere al finanziamento: sul cespite è iscritta un’ipoteca di primo grado in favore della banca che mette la somma disposizione del proprietario dei locali. Il prestito è immediato, viene concesso in misura percentuale sul valore dell’immobile e non si estingue più soltanto con la morte del proprietario ma anche con il trasferimento, in tutto o in parte, dei diritti reali di godimento sul bene dato in garanzia.
 
Procedura rigorosa

Il Piv consente all’anziano proprietario dell’abitazione di convertirne parte del valore in liquidità, magari per aiutare un figlio precario o far fronte ad altre esigenze, familiari o di consumo. E ciò senza lasciare la casa o dover ripagare il capitale e gli interessi sul prestito fino alla scadenza del contratto. Ma il prestito non può essere concesso a chi ha già un cespite ipotecato. In ogni momento il consumatore può estinguere il prestito in anticipo e cedere l’immobile, su cui conserva la piena disponibilità. È prevista una procedura rigorosa per la vendita della casa al fine del rimborso, che avviene al prezzo di mercato: la quota che eccede il capitale residuo del finanziamento è destinata agli eredi del proprietario, che possono così beneficiare dell’eventuale andamento positivo del mercato; sono infatti i successori che dovranno poi scegliere se riscattare la casa oppure venderla per saldare il prestito, intascando la differenza.
 
Interessi, tre ipotesi per i rimborsi

Gli interessi del prestito possono essere rimborsati tutti alla scadenza o con rate prestabilite: nel primo caso nulla è dovuto alla banca nel corso della durata del prestito e, dunque, non esiste possibilità d’insolvenza rispetto al finanziamento; si può inoltre concordare il rimborso graduale di interessi e spese, senza che sia applicata la capitalizzazione annuale: in tal caso la banca o la società finanziaria può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento se verificatosi almeno sette volte, anche non consecutive; si considera non tempestivo il versamento avvenuto tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. Laddove non sono concordate le modalità di rimborso graduale, sono previsti tre casi per quello integrale, vale a dire in un’unica soluzione: quando muore il consumatore che ha ricevuto il finanziamento; se la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile vengono trasferiti, anche soltanto in parte (ad esempio l’usufrutto); qualora si compiano atti tali da ridurre il valore dell’immobile in modo significativo, inclusa la costituzione ipoteca in favore di terzi. Il tutto per evitare che chi ha ricevuto il prestito possa far diminuire il valore dell’immobile dato in garanzia rispetto alle condizioni iniziali, rendendo più difficile la vendita.
 
Il valore determinato da un perito indipendente

Ecco allora che cosa succede quando si verifica una delle tre condizioni per il rimborso integrale: se entro dodici mesi il finanziamento non è restituito, la banca o la finanziaria vende la casa al valore di mercato, che si riduce del 15 per cento per ogni dodici mesi fino al momento del trasferimento dell’immobile (il tutto in deroga alle norme sul pignoramento immobiliare). Il valore è determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore: le somme ricavate dalla vendita sono usate per estinguere il debito. In caso di morte del proprietario gli eredi possono provvedere personalmente a vendere i locali entro dodici mesi, oltre che a estinguere il debito e rientrare nel pieno possesso dell’immobile. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del credito, sono quindi riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi eredi. L’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute. È tutelato il terzo acquirente dell’immobile: inefficaci le domande giudiziali opponibili alla vendita.
 

 

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