• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 21 Novembre 2016, 09:32

Vincolati alle parti comuni, nessuno può rinunciarvi

Né il risparmio, né la trasformazione d'uso sono motivi sufficienti per abdicare
 

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al divieto di rinuncia alle parti comuni dei condomini. La riforma del diritto condominiale ha ribadito che nessun condomino può rinunciare alla proprietà comune condominiale, perfino nelle ipotesi di riduzione delle spese o di trasformazione dell’uso. È ammessa invece la possibilità di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento soltanto se sono rispettate determinate condizioni. Il divieto espresso di rinuncia alle parti condominiali rappresenta un’eccezione rispetto alla regola generale che ammette la rinuncia abdicativa della proprietà.
 
Rinuncia abdicativa
 
Il codice civile espressamente contempla fattispecie di rinuncia alla proprietà come ad esempio l’art. 882 c.c. per le riparazioni del muro comune e l’art. 1104 c.c. per le spese della comunione, ma ciò non vale per il condominio. Rispetto alla rinuncia abdicativa non vi è unanimità di posizioni circa l’ammissibilità con riferimento ai beni immobili.
 
Divieto di rinuncia per i condomini
 
L’art. 1118, comma 2 c.c. stabilisce che nessun condominio può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Se il legislatore si è preoccupato di sancire espressamente l’impossibilità dei condomini a rinunciare alle parti comuni, “a contrario”, si può desumere che di regola, al di fuori di tale eccezione, valga il principio opposto della possibilità di rinunciare alla proprietà.
 
Parti comuni

Le parti condominiali di un edificio possono consistere in beni che, per loro natura, sono di solito utilizzati da tutti (come il cortile o l’androne condominiale, per modificare l’uso dei quali è necessario il consenso dell’unanimità degli interessati) e beni che, pur essendo comuni, possono essere oggetto di utilizzazione distinta da parte dei singoli (come muri e tetti), purché non venga alterata la destinazione dell’edificio e non sia pregiudicata la stabilità e il decoro architettonico.  L’art. 1117 c.c. permette di distinguere i beni condominiali in tre categorie: le parti strutturali dell’edificio (il suolo su cui sorge lo stabile condominiale, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, il portone di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e tutti i beni necessari all’utilizzo comune); i beni di servizio condominiali (appartamento del portiere, la lavanderia, il locale caldaia) e le opere accessorie (ascensori, pozzi, cisterne, impianti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei condomini).
 
Le spese

Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto dalle leggi speciali. Il codice civile vieta di rinunciare all’uso delle parti comuni, perfino nei casi di riduzione delle spese o mediante trasformazione dell’uso. Di conseguenza, anche se un appartamento è disabitato il proprietario non potrà chiedere la riduzione delle spese condominiali.
 
Distacco dal riscaldamento
 
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, fermo restando l’obbligo di concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto, per la sua conservazione e messa a norma.