• di Giuseppe Spoto
• Sabato 16 Marzo 2013, 19:17

Assemblea, un "tetto" al numero di deleghe

A ciascun delegato non più di un quinto dei condomini


L’approfondimento di questa settimana è dedicato alle modalità di voto in assemblea secondo le novità introdotte dalla riforma. Tra gli aspetti più importanti vanno segnalati: la previsione della obbligatorietà della forma scritta della delega ed il limite posto al numero delle deleghe.
Delega
Il condomino può partecipare direttamente all’assemblea o tramite un rappresentante. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Questa disposizione introdotta dal nuovo art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile risolve un problema serio che in passato aveva fatto discutere molto: la possibilità di cumulo indeterminato di deleghe da parte di un unico soggetto. Il delegato non potrà a sua volta delegare un altro. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante partecipa all’assemblea a pieno titolo e può votare per sé in un modo e a nome del delegante in un altro. La delibera adottata in presenza di un difetto di rappresentanza di uno più condomini va considerata annullabile ed è ratificabile dall’assemblea. Il condomino delegante ha la legittimazione attiva per far valere i vizi della delega, mentre ciò non spetta agli altri condomini.
Super-condominio
All’assemblea generale del super-condominio in cui i condomini siano più di sessanta, è prevista la nomina di un rappresentante in sostituzione di tutti i partecipanti del singolo condominio rientrante nel più ampio complesso condominiale.
Proprietà comune
Qualora un immobile in un condominio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell’assemblea che deve essere designato dai comproprietari stessi a norma dell’art. 1106 del codice civile, cioè dalla maggioranza calcolata secondo il valore delle rispettive quote. Questa disposizione va però criticata perché nell’ipotesi di coniugi separati o divorziati che siano in disaccordo e che non riescano a raggiungere una intesa su chi debba andare a rappresentare gli interessi comuni in assemblea, sarà inevitabilmente necessario l’intervento dell’autorità giudiziaria. Il sistema del sorteggio da parte del presidente dell’assemblea in mancanza di accordo tra comproprietari che costituiva il metodo adottato prima della riforma era di certo più conveniente rispetto a tale novità.
Amministratore
L’amministratore non può essere delegato dai condomini a partecipare a nessuna assemblea. La riforma introduce questo espresso divieto sia per incentivare la personale partecipazione di ogni condomino all’assemblea, sia per evitare conflitti di interessi. Si tratta di una novità molto rilevante, perché non è opportuno che il controllato sia controllore di se stesso per delega di qualche condomino che non intenda partecipare all’assemblea.
Usufrutto e nuda proprietà
L’usufruttuario ha il diritto di partecipare all’assemblea ed ha il diritto di esprimere il proprio voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione condominiale. Spettano al nudo proprietario tutte le decisioni riguardanti l’amministrazione straordinaria delle cose comuni. Premesso ciò, la riforma riconosce il diritto di voto comunque all’usufruttuario qualora il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni del bene posto a suo carico ovvero qualora ne ritardi l’esecuzione senza giusto motivo.