• di Giuseppe Spoto
• Domenica 26 Novembre 2017, 14:45

Condominio, tutto sull'anticipazione di spesa urgente a vantaggio delle parti comuni

Se fatta da un singolo condomino è ammessa qualora non sia stato possibile ottenere l’assenso dell’assemblea o dell’amministratore 

L’approfondimento di questa settimana è dedicato ad esaminare le ipotesi di rimborso delle spese anticipate dal condomino e più in generale il regime delle spese condominiali ritenute necessarie. In base alla sentenza del 30 ottobre 2017 n. 25729 della seconda sezione civile della corte di Cassazione il rimborso delle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni da parte di un condomino può essere in concreto riconosciuto solamente per le spese urgenti. La decisione conferma lo stesso principio già affermato qualche giorno addietro nella sentenza del 5 ottobre 2017, n. 23244.
 
Rimborso delle spese anticipate
 
Il rimborso delle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni di un edificio, eventualmente anticipate da uno dei condomini, segue la disciplina dettata dall’art. 1134 c.c., in base al quale tale diritto deve essere riconosciuto soltanto per le spese urgenti, non avendo però rilievo la trascuratezza degli altri condomini. L’obiettivo principale della norma è limitare l’attività di gestione dei singoli partecipanti solamente a casi eccezionali, così da evitare abusi o speculazioni da parte dei singoli condomini. L’ambito di applicazione della norma riguarda la riparazione di cose comuni, ma non le opere effettuate dal singolo condomino nei beni di proprietà esclusiva.
 
Intervento senza assemblea
 
L’anticipazione di una spesa urgente a vantaggio delle parti comuni da parte del singolo condomino può essere qualificata come gestione di affari altrui nell’interesse degli altri comproprietari, ed è ammessa qualora non sia stato possibile ottenere l’assenso da parte dell’assemblea o dell’amministratore.
 
Spesa urgente
 
È urgente la spesa che non può essere differita senza danno o pericolo per il condominio. Per valutare il carattere di urgenza, occorrerà quindi esaminare la situazione specifica, riscontrando che i lavori devono essere svolti rapidamente e senza ritardo, altrimenti potrebbe derivare un danno alle cose comuni. In questa situazione, i tempi di convocazione dell’assemblea non consentirebbero di agire tempestivamente. È vero che in tale ipotesi spetterebbe all’amministratore e non al singolo condomino di agire, ma la previsione della possibilità di una gestione ad iniziativa individuale da parte del condomino permette di far fronte anche all’ipotesi di inerzia dell’amministratore ovvero nell’ipotesi di sua assenza. Qualora la spesa indifferibile sia stata anticipata da un condomino, ma gli altri condomini rifiutino di rimborsare le somme versate dal primo, il condomino che ha agito di propria iniziativa deve però eventualmente dimostrare davanti l’autorità giudiziaria il carattere di indifferibilità dell’intervento.
 
Spese utili e voluttuarie
 
Quanto detto per il diritto al rimborso delle spese anticipate dal singolo condomino vale solamente per le ipotesi di spese urgenti per le parti comuni, ma non per le ipotesi di spese che siano semplicemente utili per i condomini, né tantomeno per le spese meramente voluttuarie. La ripartizione delle spese condominiali deve essere suddivisa tra i condomini in base ai millesimi, a meno che non si tratti di beni e servizi comuni destinati ad essere utilizzati in modo differenziato da parte di alcuni condomini. Infatti, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.