• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 23 Ottobre 2017, 10:15

Canna fumaria di eternit, a chi compete la rimozione

Se è "a parete" riguarda una sola unità abitativa, ma se è "a tetto" smaltisce i fumi di più appartamenti ed è un bene condominiale
 

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al tema della ripartizione delle competenze tra proprietari e condominio, in relazione alla natura giuridica e alla funzione dei beni, con particolare riguardo alla canna fumaria. In particolare, possiamo ricordare come la II sezione della Cassazione ha stabilito nella sentenza n. 22203, depositata il 22 settembre 2017, che la rimozione della canna fumaria perché realizzata in un materiale pericoloso come l’eternit, ancorata al muro dell’edificio, non deve essere imputata a carico del condominio, ma la relativa spesa compete ai proprietari dell’immobile e delle connesse pertinenze.
 
Canna fumaria

La canna fumaria è un manufatto per smaltire i fumi di scarico e può essere “a tetto” o “a parete”. Nel caso di canne fumarie a tetto possono essere smaltiti i fumi residui collettivi provenienti da più immobili, mentre nelle ipotesi di canne fumarie a parete di solito lo smaltimento riguarda i fumi provenienti da una singola unità immobiliare. La canna fumaria può appartenere in proprietà esclusiva di un singolo condomino, quando è destinata a servire solamente la sua unità immobiliare oppure essere in comproprietà, quando è destinata a servire tutti gli appartamenti situati sulla sua verticale.
 

Accessione

L’accessione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario. Il proprietario del suolo è per accessione proprietario anche dei beni che si trovano su di esso, che possono essere beni mobili o immobili. Con l’accessione si verifica l’accrescimento a favore di una cosa e a discapito di un’altra che viene attratta da quella principale. Si parla di accessione anche in tutti i casi di espansione della proprietà quando una cosa sia unita materialmente ad un’altra per fatto naturale o per intervento dell’uomo. Per stabilire quando opera il principio di accessione in queste ipotesi si fa riferimento al criterio di prevalenza. La cosa principale attrae la cosa secondaria che è definita accessoria. I giudici della suprema corte sono stati chiamati a decidere sull’applicazione delle norme dell’accessione nelle ipotesi di una canna fumaria realizzata su beni comuni come le mura dell’edificio. Il principio di diritto riconosciuto dalla Cassazione è importante anche per risolvere molti altri casi simili.
 
Rimozione dell’opera pericolosa

La Cassazione ha ritenuto che la costruzione di un’opera da parte di un comproprietario su beni comuni non è regolata dalle norme sull’accessione, ma da quelle sulla comunione. Deve essere così smentita la tesi, secondo cui in materia condominiale debbano essere applicate le norme sull’accessione per affermare che la canna fumaria sia un bene di proprietà condominiale. Secondo tale principio, che è destinato a rimanere minoritario, esisterebbe un obbligo di rimozione a carico del condominio, in qualità di custode del manufatto e di garante della generale incolumità per accessione. Questa tesi viene però superata dal ragionamento compiuto dai giudici. Infatti, per la Cassazione una modifica che alteri la consistenza materiale o la destinazione originaria del bene comune, come la realizzazione dei una canna fumaria da parte di un singolo condomino, costituisce innovazione e in mancanza del consenso degli altri partecipanti deve essere considerata illegittima. La rimozione della canna fumaria pericolosa non è quindi di competenza del condominio, ma del proprietario dell’immobile.