• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 20 Novembre 2017, 09:45

In discussione la natura solidale delle obbligazioni condominiali

La Cassazione afferma che le prestazioni, essendo di natura divisibile, sono soggette al regime della parziarietà e non della solidarietà 

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al tema delle obbligazioni condominiali e al dibattito sulla loro natura giuridica. La Cassazione civile con la sentenza del 9 gennaio 2017, n. 199, ha ribadito che le obbligazioni condominiali, in quanto pecuniarie e come tali naturalmente divisibili, difettano del requisito dell’unicità della prestazione e in assenza di una disposizione normativa diversa, sono soggette al regime della parziarietà e non a quello della solidarietà come invece affermato da altro precedente orientamento giurisprudenziale.
 
Obbligazioni solidali e parziarie
 
L’obbligazione solidale è un’obbligazione con più soggetti in forza della quale ogni creditore ha diritto di pretendere la prestazione per l’intero (c.d. solidarietà attiva) ovvero ogni debitore ha l’obbligo di eseguire la prestazione per l’intero (c.d. solidarietà passiva). I presupposti delle obbligazioni solidali sono: pluralità di creditori o debitori; un’unica prestazione e identità della fonte. L’obbligazione parziaria è un’obbligazione con più soggetti, ma in cui ciascuno è portatore di un diritto o obbligo parziale, proporzionale alla sua partecipazione al vincolo obbligatorio. Se vi sono più debitori, ognuno è obbligato solo per la sua parte.
 
Tesi contrastanti

Per i sostenitori della natura solidale delle obbligazioni condominiali vale anche in materia condominiale il principio secondo cui i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente, per le ipotesi in cui vi sono più soggetti obbligati per la medesima prestazione. Tale principio non è derogato dall’art. 1123 c.c. che si limita a ripartire gli oneri all’interno del condominio. Secondo i sostenitori della natura parziaria delle obbligazioni condominiali invece la presunzione di solidarietà non opera per le obbligazioni condominiali in quanto esse sono divisibili. Si potrebbe però replicare che in realtà le obbligazioni indivisibili e le obbligazioni solidali non sono da valutare allo stesso modo, perché vanno ricollegate a piani differenti: la natura della prestazione per le obbligazioni indivisibili e il modo di attuazione del rapporto per le obbligazioni solidali. Nel condominio siamo di fronte ad una pluralità di soggetti che hanno dato mandato con rappresentanza ad un amministratore, il quale non potrebbe vincolare i condomini oltre i limiti del mandato che gli è stato conferito in ragione delle quote.
 
Beneficio di escussione

La riforma del diritto condominiale ha riformulato l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile e tale intervento ha finito per influenzare anche il dibattito sulla natura giuridica delle obbligazioni condominiali stabilendo che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. Secondo la giurisprudenza il fatto che il creditore debba escutere i condomini per la loro quota confermerebbe la tesi secondo cui le obbligazioni condominiali nascono parziarie. Se l’obbligazione fosse solidale, i condebitori sarebbero tenuti ad effettuare la medesima prestazione, cioè a pagare l’intero debito, ma per la giurisprudenza in realtà i condomini sono obbligati in misura proporzionale alla loro quota e soltanto dopo l’avvenuta escussione da parte del creditore, i debitori residui saranno tenuti non a corrispondere l’intero, ma a prestare il residuo.