• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 30 Ottobre 2017, 09:50

Lavori sulle parti comuni, chi risponde di danni o incendi

Per la Cassazione la responsabilità non è solo dell'impresa appaltatrice, ma anche dell'amministratore che non ne ha verificato l'idoneità tecnica 


L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla responsabilità dell’amministratore per i danni causati da un’impresa nell’esecuzione di un appalto. La Corte di Cassazione penale, sez. quarta, con sentenza del 21 settembre 2017, n. 43500, ha affermato la  responsabilità colposa non solo di colui che ha materialmente eseguito i lavori per il mancato rispetto delle misure antincendio, ma anche dell’amministratore di condominio nella qualità di committente delle opere da eseguire. La responsabilità dell’amministratore per i danni provocati dall’incendio è stata accertata anche se le fiamme si erano inizialmente sviluppate su un bene di un singolo condomino, ma accessibile da parte comune.
 
Appalto

L’appalto è il contratto mediante cui una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo. L’appaltatore che assume l’obbligo di eseguire lavori a favore del condominio deve rispettare le norme che disciplinano l’appalto e il capitolato sottoscritto. Nell’appalto per le opere sulle parti comuni committente è il condominio attraverso l’amministratore che deve vigilare sulla corretta esecuzione dei lavori, anche quando è stato nominato un direttore dei lavori da parte dell’assemblea. L’esatta esecuzione dell’opera presuppone il collaudo.
 
Mancata verifica

L’amministratore che non ha verificato con la dovuta diligenza l’idoneità tecnica e professionale delle imprese a cui è stato affidato l’appalto condominiale è responsabile per gli incidenti causati in esecuzione dei lavori. Pertanto è consigliabile acquisire sempre la documentazione relativa alla conformità normativa antinfortunistica dei lavoratori nonché dei dispositivi utilizzati per l’esecuzione dell’appalto, comprese le attestazioni del regolare pagamento dei contributi. L’amministratore di condominio che è tenuto alla conservazione e alla manutenzione delle parti comuni dell’edificio deve sempre verificare l’idoneità professionale dell’impresa appaltatrice.
 
Obblighi

A mente dell’art. 90 del decreto legislativo n. 81 del 2008 il committente o il responsabile dei lavori, nella fase di progettazione dell’opera, e in particolare al momento delle scelte tecniche, nell’esecuzione del progetto e nell’organizzazione delle operazioni di cantiere, si attiene ai principi e alle misure generali di tutela previste dalla legge. Per permettere la pianificazione dell’esecuzione in condizioni di sicurezza dei lavori, il committente o il responsabile dei lavori prevede nel progetto la durata di tali lavori o fasi di lavoro.
 
Difformità dell’opera

L’appaltatore è tenuto alla garanzia che l’opera sia conforme a quanto pattuito e che non vi siano vizi. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o riconoscibili, purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall'appaltatore. A pena di decadenza, l’amministratore deve denunciare all’appaltatore vizi e difformità entro sessanta giorni dalla scoperta, altrimenti è responsabile nei confronti del condominio. Qualora l’opera presenti vizi, il committente può chiedere all’appaltatore di eliminare i vizi a spese di quest’ultimo oppure di ridurre il prezzo pattuito, fermo restando il risarcimento dei danni. Il committente può anche chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.