• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 17 Luglio 2017, 09:22

Sicurezza e salubrità, obbligatorio rispettare le distanze tra i fabbricati

Almeno tre metri tra le costruzioni su fondi confinanti, se non sono unite tra loro


L’approfondimento di questa settimana è dedicato alle distanze legali tra gli edifici. Si tratta di un tema molto importante, perché il rispetto delle norme sulle distanze costituisce una limitazione ex lege del diritto del proprietario. La II sezione civile della Corte di Cassazione ha stabilito nella sentenza del 20 giugno 2017 n. 15246 che chi intende fabbricare forni a camini presso il confine è tenuto a rispettare l’art. 890 del codice civile che prescrive l’osservanza delle distanze stabilite dai regolamenti o, in mancanza, delle distanze che consentano comunque di garantire che i fondi vicini non vengano danneggiati, nel pieno rispetto delle esigenze di solidità, salubrità e sicurezza delle costruzioni.
 
Presunzione di pericolo

Il ragionamento della Corte è giustificato dalla presunzione assoluta di nocività e pericolosità del forno. Ciò a prescindere da un accertamento in concreto nell’ipotesi in cui vi sia un regolamento edilizio comunale che stabilisca la distanza che deve essere rispettata. In assenza di una disposizione regolamentare, la presunzione di pericolosità è invece considerata relativa e può essere superata se la parte interessata al mantenimento del manufatto dimostra che attraverso opportuni accorgimenti il pericolo per il fondo vicino può comunque essere scongiurato.
 
Distanze tra le costruzioni

A mente dell’art. 873 c.c. tra le costruzioni edificate su fondi confinanti, se non sono unite o aderenti tra loro, deve esserci una distanza di almeno tre metri. Tuttavia, nei regolamenti comunali potrebbe essere prevista una distanza maggiore. Dall’applicazione di questa norma si desume anche il corollario, secondo cui, colui che tra i proprietari dei due fondi confinanti costruisce per primo, finisce per influenzare anche il futuro comportamento del vicino, perché se costruisce sul confine, l’altro proprietario potrà costruire solo in aderenza oppure alla minima distanza legale. Invece, se costruisce ad una distanza dal confine pari o superiore alla metà di quanto stabilito dal codice civile, al proprietario del fondo vicino sarà permesso di costruire ad un metro e mezzo dal confine, o ad una distanza inferiore comunque mantenendo i tre metri. Se il proprietario che costruisce per primo mantiene una distanza dal confine inferiore alla metà di quella fissata dal codice, il vicino potrà spostare la costruzione fino a quella del proprietario.
 
Violazione delle distanze

Chi subisce un danno per effetto della violazione delle distanze deve essere risarcito e ha facoltà di chiedere la riduzione in pristino, se la violazione riguarda gli articoli 873-899 del codice civile. Per riduzione in pristino si intende l’operazione che riporta la situazione allo stato precedente della violazione. Se sono violate altre norme, il danneggiato potrà richiedere solo il risarcimento del danno. Tuttavia, negli ultimi anni la giurisprudenza ha accettato un’interpretazione più rigida diretta ad estendere generalmente il dovere di riduzione in pristino in caso di abusi edilizi.
 
Canne fumarie

Per le canne fumarie trova applicazione l’art. 890 c.c. che richiama i regolamenti locali e comunque la distanza necessaria a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, alla salute e alla sicurezza, ma non l’art. 889 c.c. che si applica per l’installazione dei tubi di acqua, gas e simili e che prescrive la distanza di almeno un metro e mezzo dal confine.