• di Giuseppe Spoto
• Domenica 8 Ottobre 2017, 15:41

Tabelle millesimali, ecco la corretta redazione

Oltre ai metri quadri anche l'esposizione e le pertinenze contribuiscono a determinare il valore di un immobile  

L’approfondimento di questa settimana è dedicato ai chiarimenti che la giurisprudenza ha fornito di recente in tema di redazione delle tabelle millesimali. La II sezione civile della Corte di Cassazione, con ordinanza n. 21043 dell'11 settembre 2017 ha chiarito che “ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano, bisogna prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile”.
 
Millesimi

I millesimi possono essere considerati l’unità di misura della proprietà individuale rispetto all’edificio. Si chiamano così, perché il valore complessivo dell’edificio condominiale è espresso in mille. Di solito sono redatte dal costruttore, ma possono anche essere approvate successivamente all’unanimità dall’assemblea.
 
Elementi da considerare

Il calcolo comporta che venga misurata la superficie reale di ciascuna unità immobiliare rapportata in millesimi al volume dell’intero fabbricato. La corretta redazione delle tabelle millesimali deve tenere conto sia degli “elementi intrinseci” dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (come ad esempio l’estensione), sia degli “elementi estrinseci” (come ad esempio l’esposizione degli appartamenti), ma anche valutare la presenza o meno di pertinenze. Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o ad ornamento di un’altra cosa. A mente del codice civile, tale destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla stessa.
 
Supercondominio

Per la formazione delle tabelle millesimali di un supercondominio occorre calcolare il valore di ogni singolo edificio in rapporto all’intero complesso, ma anche il valore proprio di ciascun edificio. Questo perché il supercondominio è costituito da più edifici autonomi e separati, ma che hanno in comune alcune parti tra di loro.
 
Rettifica e modifica

L’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che in un condominio i millesimi possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio quando risulta che sono conseguenza di un errore oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di aumento o diminuzione delle unità immobiliari, è stato alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. Il costo deve essere sostenuto da chi ha provocato la variazione. Ai soli fini della revisione della tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore che deve comunicarlo all'assemblea dei condomini. Qualora l’amministratore non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. L’amministratore non può decidere unilateralmente di rettificare i millesimi, senza una delibera dell’assemblea.