• di Oliviero Franceschi e Daniele Cuppone
• Lunedì 30 Ottobre 2017, 09:37

Locazioni brevi, ecco la circolare delle Entrate

Per affitti entro i 30 giorni: la ritenuta, gli adempimenti a carico degli intermediari, la responsabilità del proprietario

Partita da qualche settimana la nuova stagione degli affitti turistici o delle locazioni brevi, quelle entro i trenta giorni per intenderci. Oltre alla ritenuta e alla comunicazione annuale ecco i nuovi adempimenti da rispettare.
 
Locazioni brevi, ecco le regole da rispettare
 
Con la "Circolare n. 24 E" dello scorso 12 ottobre, l’Agenzia delle Entrate ha tentato di risolvere i dubbi e le incertezze nati con l’approvazione del “decreto conti pubblici”, il D. L. n. 50/2017, che com’è noto ha introdotto una nuova disciplina sugli affitti brevi, quelli cioè di durata minore ai trenta giorni.
Innanzitutto la Circolare 24/E ha dato una precisa definizione di quali contratti di affitto ricadano nell’ambito della nuova normativa.
Sono infatti “locazioni brevi” esclusivamente i contratti di affitto di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Rientrano pertanto nella nuova normativa sia i contratti stipulati direttamente tra locatore e conduttore, che quelli stipulati grazie all’opera di intermediari immobiliari, anche attraverso la gestione di portali online.


Attività commerciali e sublocazioni

Sono sempre regolati dalla normativa i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, purché abbiano durata minore di trenta giorni. 
Viceversa non rientrano nella disciplina i contratti stipulati nell’esercizio di un’attività commerciale (la condizione riguarda entrambe le parti del rapporto). Anche l’attività commerciale occasionale non beneficia delle nuove regole. Inoltre i contratti devono essere relativi ad immobili aventi destinazione residenziale situati in Italia, di categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10, e le relative pertinenze, come ad esempio box, posti auto, cantine e  soffitte, ed anche singole stanze dell’appartamento.
Il contratto può contemplare la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, valutati come servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo; possibile anche dare  servizi come le utenze, il wi-fi o l’aria condizionata.
Al contrario, la disciplina non è applicabile se sono forniti servizi più complessi come la colazione, i pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti: in tal caso infatti si torna nell’attività commerciale.
  
Adempimenti a carico degli intermediari
 
Come abbiamo visto i contratti di locazione breve possono essere stipulati direttamente tra le parti oppure grazie all’aiuto di un intermediario. In questo caso l’intermediario deve effettuare i seguenti adempimenti: a) se interviene nella stipula, deve comunicare i dati relativi ai contratti e conservare i documenti relativi ai  dati trasmessi; b) se incassa o interviene nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, deve operare una ritenuta del 21% sul relativo importo, da versare entro il giorno 16 del mese successivo, ed effettuare anche la certificazione relativa. Tali adempimenti non devono essere eseguiti per i contratti di locazione breve le cui trattative si sono concluse prima del 1° giugno 2017, anche quando il pagamento o l’utilizzo dell’immobile sia successivo.
 
Dati forniti dal locatore
 
Un punto importante è che gli intermediari assolvono gli adempimenti attraverso i dati comunicati dal locatore: essi sono tenuti a richiedere i dati ma non a verificarne l’autenticità. La responsabilità sulla correttezza dei dati, quindi, ricade sul locatore il quale è persino responsabile della corretta tassazione del reddito e del corretto adempimento di altri eventuali obblighi tributari del contratto. La comunicazione dei dati e la effettuazione della ritenuta devono essere eseguiti anche nel caso in cui l’intermediario si avvalga a sua volta di altri intermediari.
Gli intermediari devono trasmettere i dati entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. Tali dati sono: nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo e indirizzo dell’immobile.
La trasmissione deve avvenire attraverso i servizi dell’Agenzia delle entrate.
 
Sanzioni fino a 2mila euro
 
L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con la sanzione da 250 a 2.000 euro, ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.
Non è sanzionabile l’incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto se causata dal comportamento del locatore.
 
Niente ritenuta per bonifici e bancomat
 
Nell’ipotesi di pagamento mediante assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse su cui operare la ritenuta, non è obbligato ad effettuarla, anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite. Inoltre in caso di pagamento del canone mediante carte di pagamento (carte di credito, di debito, prepagate) gli intermediari autorizzati (banche, istituti di pagamento, istituti di moneta elettronica, Poste Italiane s.p.a.), nonché le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro in internet (ad esempio, PayPal), non svolgendo attività di intermediazione, non sono tenuti a operare la ritenuta. Nel caso in cui l’intermediario abbia delegato un terzo soggetto per l’incasso del canone, scatta invece l’obbligo di operare la ritenuta e di effettuare gli adempimenti di versamento e di certificazione della ritenuta, nonché di comunicazione dei dati relativi al contratto.
 
Hanno collaborato Alberto Martinelli e Enrico Rabitti