• di Vincenzo Malatesta
• Lunedì 24 Luglio 2017, 09:21

Con Taeg e Pies verifica su costi e ammortamenti

Mutui trasparenti e scelta consapevole nella guida "In parole semplici" di Bankitalia. Come confrontare le diverse offerte di credito sul mercato

Sono Taeg e Pies le parole magiche che rendono trasparente il mutuo per comprare casa, specie la prima abitazione. Il tasso annuo effettivo globale è la sintesi del costo complessivo del finanziamento, che comprende gli interessi e le altre voci di spesa; il prospetto informativo europeo standardizzato è un documento che contiene informazioni personalizzate sul contratto, necessarie per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato. Sono i due elementi indispensabili per una scelta consapevole indicati dalla guida «in parole semplici» pubblicata da Bankitalia dopo le modifiche alla normativa sul credito.
 
Il mutuo da 5 a 30 anni
 
Il mutuo dura da cinque a trent’anni ed è garantito da un’ipoteca, che dà alla banca la possibilità di far vendere l’immobile se il cliente non riesce a restituire il prestito (utilizzabile anche per costruire o ristrutturare). L’importo del finanziamento ammonta di solito all’80 per cento del valore del cespite, stabilito in base alla perizia di un tecnico indipendente: è meglio che la rata da pagare non superi un terzo del reddito disponibile per l’acquirente.  La tranche comprende capitale e interessi: più breve è la durata del contratto, più alto risulta l’importo delle rate ma è minore l’ammontare degli interessi.
 
Fisso e variabile

A proposito: saggio fisso o variabile? Il primo è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e vuole essere certo degli importi da versare, ma le condizioni risultano più onerose rispetto all’altra ipotesi; il secondo conviene a chi vuol pagare rate sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti. In un caso il parametro di riferimento per gli interessi è l’Eurirs, nell’altro l’Euribor: agli standard fissati sui mercati finanziari l’istituto aggiunge però lo spread, che rappresenta la differenza col tasso effettivamente applicato. Possibile anche il tasso misto.
 
Spese e ammortamento

Per il mutuo concesso dalla banca sulla prima casa il cliente paga un’imposta dello 0,25 per cento dell’ammontare complessivo (2 per cento negli altri casi). Ci sono poi spese di istruttoria e perizia, più il notaio e l’assicurazione sulla vita del finanziato e contro i danni all’immobile. Per la formula a tasso fisso è inclusa nel Pies una tabella a titolo di esempio sull’ammortamento, vale a dire il piano di restituzione del debito che stabilisce l’importo erogato, l’ammontare delle singole rate, la data entro cui tutta la somma va restituita, i criteri per calcolare l’importo di ogni tranche e il residuo da versare. 


Modello francese

In Italia è più diffuso l’ammortamento alla francese:  la rata fissa è composta da una quota di capitale crescente e da un’altra di interessi decrescente. Prendiamo un prestito di 150 mila euro al tasso fisso del 2,1 per cento da restituire in vent’anni con versamenti fissi mensili: l’importo da pagare è sempre 766 euro, ma mentre nella prima rata il capitale ammonta a 503 euro e gli interessi a 263, nell’ultima l’una quota è di 765 euro e l’altra di 1 euro. 
 
Soglia di usura

Il consumatore ottiene gratis il Pies, un prospetto realizzato su misura dopo che la banca ha ricevuto indicazioni su esigenze e situazione finanziaria. Per verificare se gli interessi superano la soglia di usura bisogna consultare il Tegm, il tasso effettivo medio globale reso noto ogni tre mesi dal ministero dell’Economia per ogni categoria di operazione e pubblicato sul sito web di Bankitalia. Meglio confrontare il costo della polizza vita proposto dall’istituto a garanzia del mutuo con altri prodotti disponibili sul mercato.


Pausa di riflessione

È possibile riflettere sull’offerta di finanziamento per almeno sette giorni da quando il consumatore ha ricevuto la proposta di offerta vincolante per l’intermediario. Necessario controllare che le condizioni contrattuali siano coerenti con quelle indicate nel prospetto informativo ricevuto. Da non dimenticare, poi, la valutazione sui tempi di erogazione del finanziamento, dalla presentazione dei documenti fino all’accredito della somma. Chi non ha redditi sufficienti può ricorrere a una fideiussione, con cui il garante risponde della restituzione dell’intero importo.