• di Consiglio Nazionale del Notariato
• Sabato 10 Marzo 2018, 15:09

Investire su un immobile ancora in costruzione: ecco alcuni consigli

Comprare una casa in costruzione può rivelarsi una scelta conveniente, ma di fatto l’acquisto in costruzione è un acquisto su carta, per il quale a volteci si basasolosuipotesi di progetto. Si compra una “promessa”, per questo motivo è necessario avere maggiore attenzione per evitare di incappare in difficoltà e non arrivare alla realizzazione dellacompravendita.

Con l’obiettivo di tutelare i cittadini, la legge ha approntato una serie di cautele e di protezioni a favore dell’acquirente, parte debole, nei confronti dei rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito, in particolare il fallimento del costruttore.

È sempre utile ricorrere ad una consulenza specializzata, in particolare al notaio che dovrà stipulare il rogito, per esporredubbie quesiti.
Il primo consiglio che va dato può suonare banale, ma non è così. È molto utile identificare con precisione l’impresa e le persone che vendono gli immobili in costruzione e informarsi su precedenti iniziative realizzate dallo stesso operatore, per valutarne la qualità, il grado di soddisfazione degli acquirenti, l’effettivo rispetto degli impegni assunti, sia in termini di tempi, sia sul piano dei costi.
Ciò fatto, se si è interessati, potrà aprirsi una trattativa, nella quale è prudente, in via preliminare, accertarsi di avere davanti un soggetto che rappresenti validamente il costruttore, soprattutto quando si è in presenzadi mediatori.

Verrà chiesto spesso al potenziale acquirente di sottoscrivere una proposta d’acquisto, accompagnatadaldeposito diun assegno intestato al venditore, per confermare la serietà della proposta. È importante tener presente che, con la proposta, è solo l’acquirente ad essersi impegnato, mentre il venditore sarà libero di accettare o meno.
Se la propost ad’acquisto viene accettata, si passa alla fase in cui le parti assumono reciprocamente l’impegno di concludere il contratto definitivo, cioè al cosiddetto preliminare o compromesso.

Per gli immobili in corso di costruzione, il Decreto Legislativo 122/2005 ha introdotto una serie di tutele rivolte agli acquirenti. È previsto, innanzi tutto, che i contratti preliminari siano redatti secondo criteri di trasparenza, conchiara indicazione delle caratteristiche costruttive dell’immobile.
L’aspetto più significativo è però l’obbligo, per il costruttore, di fornire una garanzia sotto formadi fideiussionebancaria o assicurativa, che tuteli l’acquirente per le somme da versare primadel rogito. Se la fideiussione non viene rilasciata, l’acquirente può chiedere l’annullamento del preliminare e la restituzione del denaro già sborsato, oltre al risarcimento degli eventuali danni.

A tale proposito si consiglia di non accettare di versare somme “in nero”, per risparmiare parte dell’Iva. A parte l’illecito tributario,talisommesonodel tutto sprovviste di tutela in caso di fallimento dell’impresa. Inoltre, almomentodel rogito, il costruttore dovrà rilasciare all’acquirenteunapolizza assicurativa che, per dieci anni, copra i rischi derivanti da rovina dell’edificio e da gravi difetti costruttivi.
È infine previsto, per l’acquirente, il diritto ad ottenere che sia cancellata, prima del rogito, l’eventuale ipoteca iscrittaa garanzia del mutuo stipulato dal costruttore. Se invece l’acquirente sceglie di accollarsi il mutuo, è vietato procedere alla vendita se il mutuo non è stato preventivamente frazionato, in modo che l’acquirente risponda solo della propria quota di debito.
Anche per il caso di fallimento del costruttore, intervenuto dopo il rogito, sono state introdotte disposizioni di salvaguardia per l’acquirente che abbia acquistato a giusto prezzo: ulteriore motivo per non accettare di dichiarare nel rogito un prezzo inferiore a quello effettivamente pagato.

Riepiloghiamo le tutele previse dal D.Lgs 122/2005 per chi decide di comprare casa in costruzione:
il costruttore deve consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate fino al trasferimento della proprietà e deve, inoltre, consegnare una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del risarcimento di eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
Deve adeguare il contratto preliminare a un minimo di tutele fissate dal legislatore e prevedere una procedura alternativa per il frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca iscritta a garanzia qualora la banca non vi provveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta.
Il notaio non può procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o contestualmente alla stipula non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo, o al frazionamento della stessa per i lotti con accollo.
È previsto il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate ed è prevista l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili che l’acquirente( osuoi parentie affini entro il terzo grado) si sia impegnatoad abitare entro 12mesi dalla data di acquisto o di ultimazione, purché trasferiti a “giusto prezzo”.
L’acquirente, infine, può far valere la garanzia fideiussoria prima che ilcuratore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto.