• di Dario Ferrara
• Giovedì 22 Febbraio 2018, 13:30

Rinegoziazione e portabilità, ecco come ridurre la rata del mutuo

Anno nuovo, mutuo nuovo. Portabilità, rinegoziazione e sostituzionesono le opportunità a disposizione deiconsumatori per cambiare in corsa le condizionidel prestito casa.La prima opzione, in tempi di interessi bassi, può portare a un taglio della rata fino al 35 per cento. Ma ancora per poco: la convenienza è legata all’andamento dei parametri Irs edEuribor, cui sono agganciati i tassi dei mutui fissi e quelli variabili, che prima o poi tornerannoa salire.Emolto dipende anche dallo spread applicato dalla singola banca, che rappresenta il guadagno dell’istituto dicredito.

Costo zero. La portabilità o surroga è disciplinata dalla legge 40/2007, la Bersani bis. Il consumatore che ha già un mutuo in corso può mettersi d’accordo con un altro istituto di credito che offre condizioni più favorevoli: ottiene un finanziamento pari al debito residuo, che estingue quello precedente. La vecchia banca non può opporsi. Il nuovo prestito casa risulta garantito dalla stessa ipoteca concessa per il contratto originario. Col mutuo acceso in surroga si possono modificare il tipo e la misura del tasso e la durata del finanziamento ma non è possibile aumentare la somma del prestito.Sono esclusecommissioni bancarie e imposte sostitutive e si conserva la detrazione al 19 per cento sugli interessi passivi. Serve tuttavia l’atto notarile per far subentrare la banca nell’ipoteca che garantisce l’operazione. Ma la parcella va a carico dell’istituto di credito perché per legge la portabilità deve essere a costo zero peril debitore. Inogni casoper l’attonotarilecomprensivodel nuovomutuo l’onorario è contenuto e risulta invece molto basso per la sola autentica della dichiarazione di surroga dell’ipoteca.

Nuovo accordo. Per modificare le condizioni del mutuo, però, non è necessario cambiare banca: si può anche rinegoziare il contratto originario, intervenendo su uno o più elementi. Qualcheesempio?Il tipoe la misura del tasso, la durata, il parametro di riferimento, lo spread e le commissioni.È stavolta possibile aumentare la somma del prestito ma il consumatore non può pretendere la ricontrattazione. Che invece avviene con un nuovo accordo fra cliente e istituto di credito, il tutto senza spese e con scrittura privata anchenonautenticata. Se poi qualche banca ha ragioni obiettive per chiedere la forma notarile o autenticata si puòottenere dal professionista una riduzione della parcella. Anche qui niente commissioni bancarie né imposte sostitutive.

Più liquidità. C’è poi il mutuo di sostituzione, utile a chi ha trovato condizioni finanziarie più favorevoli e ha bisogno di più liquidità per soddisfare necessità sopraggiunte: la formula prevede di estinguere il vecchio mutuo per accenderne unonuovo di zecca, conla stessa banca o con un’altra. La variazione è dunque totale: si può ottenere una somma più alta oltre che modificare tipo e misuradel tassoe laduratadel contratto.Mase cambiala banca si puòdover pagare all’originario istituto di credito unapenale di estinzione, ridotta grazie a un accordo fra l’Abi e le associazioni dei consumatori. Epuò risultare necessario cancellare la vecchia ipoteca. Si pagano l’imposta sostitutiva e i costi bancari per l’accensione di unnuovo mutuo: la parcella notarile è pari a un’ulteriore pratica.

Estinzione anticipata. A chi è arrivato alla fine dell’ammortamento può convenire estinguere il mutuo restituendo alla banca il capitale ancora dovuto per evitare di pagarvi gli interessi.Maper i contratti stipulati prima del febbraio 2007, in epoca ante decreto Bersani, è possibile che la banca chieda il pagamento di una penale per compensare ilmancato guadagno. In ogni caso il contratto deve riportare un esempio su come si calcola l’onere per l’estinzione: è garantita la trasparenza nella formuladi calcoloconl’utilizzo di indici finanziari facilmente controllabili. Il compenso per l’istituto di credito nei mutui a tasso variabile è di solito più basso rispetto a quelli a tasso fisso.