• di Silvia Scafati
• Giovedì 1 Marzo 2018, 16:46

Comprare casa in leasing, un’alternativa agevolata

Negli ultimi anni, soprattutto dopo che la materia è stata aggiornata dalla Legge di Stabilità 2016, si parla di leasing immobiliare abitativo come alternativa ai più tradizionali mutui. Si tratta di una particolare forma di finanziamento che permette di disporre di un bene in cambio di un canone periodico, con la possibilità di rimandare l’acquisto in un secondo momento.

In concreto, si tratta di stipulare un contratto con una banca o intermediario finanziario (concedente) che mette a disposizione di una persona fisica (utilizzatore) un immobile per un determinato periodo di tempo, a fronte del pagamento di canoni periodici e della facoltà di acquistare il bene alla scadenza del contratto ad un prezzo stabilito.

La proprietà dell’immobile rimane del concedente. L’utilizzatore diventa proprietario alla scadenza del contratto, qualora decida di procedere all’acquisto pagando il riscatto finale. Dal momento della consegna l’utilizzatore però assume i rischi per i danni subiti dall’immobile, oltre a dover rispettare tutti i doveri condominiali. Per questo motivo viene di norma previsto l’obbligo di stipulare un’apposita polizza assicurativa.

Dal punto di vista fiscale sono previste agevolazioni ai fini delle imposte sui redditi delle persone fisiche (IRPEF), se presenti i seguenti requisiti: l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale; l’utilizzatore deve aver conseguito un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e non deve avere altri diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

Il leasing immobiliare abitativo può essere uno strumento vantaggioso per i più giovani in quanto l’età dell’utilizzatore è determinante ai fini delle agevolazioni. Al di sotto dei 35 anni è possibile fruire di una detrazione del 19% sia delle spese sostenute per i canoni di leasing, perun importo non superiore a 8.000 euro annui; sia del prezzo di “riscatto” finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.

Per gli over 35 l’importo massimo della detrazione si riduce del 50%. Sia per gli under 35 che per gli over 35 l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5%.
Qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota Iva ridotta del 4%.
Le detrazioni spettano per qualsiasi tipo di abitazione (anche se appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e sono previste per i contratti stipulati dall’1.1.2016 sino al 31.12.2020, ma valgono per tutta la durata del contratto.

L’utilizzatore può decidere di voler acquistare l’immobile prima della scadenza naturale. Il riscatto anticipato non prevede l’addebito di alcuna penale. Il riscatto dell’immobile è una facoltà per l’utilizzatore quindi alla scadenza del contratto potrà decidere di non esercitarla restituendo l’immobile al concedente. In alternativa l’utilizzatore potrà avanzare richiesta di proroga delladuratadel contratto.

Cosa succede se l’utilizzatore non riesce a pagare i canoni? Può chiedere la sospensione dei pagamenti in caso di cessazione del rapporto di lavoro. La sospensione potrà essere chiesta per una volta e per un periodo  massimo complessivo di dodici mesi. La durata del contratto sarà prorogata di un periodo uguale a quella della sospensione senza interessi.

In caso invece di risoluzione del contratto di leasing immobiliare per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene e puòavvalersi del procedimento di sfratto. Una volta venduto o ricollocato il bene, il concedente dovrà restituire all’utilizzatore quanto ricavato al netto della somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione; dei canoni a scadere attualizzati; del prezzo pattuito per il riscatto finale. L’eventuale differenza negativa tra quanto ricavato e le somme dovute dall’utilizzatore al concedente dovrà essere corrisposta dall’utilizzatore. Proprio per questo il concedente dovrà procedere alla vendita/ricollocazione dell’immobile attenendosi a criteri di trasparenza e adottare procedure di vendita che garantiscano il miglior risultato possibile.

E se fallisce il concedente? In caso di fallimento ovvero liquidazione coatta amministrativa- risoluzione della banca o della società di leasing, il contratto di leasing prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista dalla legge fallimentare a prescindere dal beneoggetto dileasing.