• di Vincenzo Cuffaro
• Mercoledì 14 Marzo 2018, 11:22

Deposito cauzionale o fideiussione, così si tutela il credito del locatore

LE REGOLE

Quando l’acquisto dell’immobile è effettuato per realizzare un investimento, il proprietario ha interesse ad essere garantito dal conduttore per l’adempimento del pagamento del canone che costituisce appunto il reddito che trae dall’immobile.Nella disciplina delle locazioni di immobili urbani è prevista una garanzia specifica per il credito vantato dal locatore, costituita dal deposito cauzionale. Si tratta di una somma di denaro, diversa e ulteriore rispetto al canone, che il conduttore consegna al momento della conclusione del contratto.

È stabilito per legge (art. 11 legge 392/1978) che l’ammontare del deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone e che la sommaè produttiva di interessi legali. La regola non è però perentoria.
A seguito delle modifiche apportate alla legge, la regola sull’ammontare del deposito e sulla misura degli interessi è tuttavia derogabile per le locazioni ad uso di abitazione, mentre resta imperativa per le locazioni cosiddette commerciali. Ciò significa che nelle locazioni ad uso di abitazione i contraenti potrebbero pattuireundeposito cauzionale anche superiore alle tre mensilità di canoneed escludere gli interessi; ipotesi tuttavia scarsamente seguita nella prassi perché particolarmente onerosa per il conduttore. Viceversa, perle locazioniaduso diverse dall’abitazione la clausolasarà nulla, giustificando la pretesa del conduttore al rispetto della previsione di legge in merito all’ammontare massimo del deposito ed alla misura degli interessi.

Va inoltre considerato che negli accordi riguardanti le locazioni agevolate, le locazioni transitorie e le locazioni per studenti universitariè ripetuta la regola che fissa il limite delle tre mensilità per il deposito cauzionale che il locatore può richiedere per tali tipologie di locazione. Gli interessi sulla somma che illocatore percepisce a titolo di deposito cauzionale sono calcolati al tasso legale (attualmente pari allo 0,3% su base annua) e dovrebbero essere corrisposti annualmente al conduttore, ma in ogni caso l’ammontare degli interessi maturati nel corso del rapporto di locazione dovrà essere corrisposto al locatore al momento della cessazione del rapporto contrattuale.

Indipendentemente dall’obbligo di legge, potrebbe essere opportuno non attendere la cessazione della locazione per corrispondere gli interessi ad evitare che, nel caso di rapportilocativi di particolare durata, il credito del conduttore divenga consistente.
Il deposito cauzionale è una forma di garanzia che il legislatore ha da tempo previsto espressamente per il contratto di locazione in conseguenza di una prassi consolidata, ma ciò nonesclude che il locatore possa comunque richiedere al conduttore altre forme di garanzia del proprio credito ad esempio nella forma della fideiussione bancaria: l’impegno, cioè, di un Istituto di credito a provvedere, in caso di mancato pagamento del canone, al versamento di quanto dovuto dal conduttore.
In tal caso il proprietario dovrà avere la precauzione di verificare il contenuto dell’impegno del fideiussore sia per quanto riguarda l’importo massimo garantito, che deve essere espressamenteindicato, sia per quanto riguarda la rinuncia del fideiussore ad opporre le eccezioni spettanti al conduttore che resta l’obbligato principale.
Esistono anche delle forme di garanzia assicurativa: dietro il pagamento di un premio, l’impresa di assicurazione presta la garanzia nei confronti del locatore. Considerato che la fideiussione bancaria e la polizza fideiussoria sono comunque onerose per il conduttore e nonè per tutti semprefacile ottenerle, il locatore potrebbe accettare che la fideiussione sia prestata da una persona fisica (sovente un parente o il datore dilavoro del conduttore).

Al profilo della garanzia del credito del locatore è riconducibile anche la previsione di legge (art. 2764 cod. civ.) in ordine al privilegio che godono i crediti del locatore rispetto ad alcuni beni del conduttore: si tratta dei beni mobili destinati direttamente al servizio dell’immobile (nella norma si legge “cose che servono a fornire l’immobile locato”), ad esempio la mobilia o gli elettrodomestici. Ciò significa che nel caso in cui il creditore per realizzare il proprio credito abbia pignorato tali beni, sul ricavato della vendita il suo credito sarà soddisfatto prima degli altri crediti non privilegiati.