• di Consiglio Nazionale del Notariato
• Lunedì 26 Febbraio 2018, 16:17

Il contratto di “rent to buy”: acquistare casa con l’affitto

Anche chi non dispone di una liquidità immediata può realizzare il sogno di comprare una casa. Negli scorsianni, proprio per dare uno slancio al mercato immobiliare, sono stati pensati strumenti giuridici in grado di offrire ai cittadini strumenti alternativi per acquistareunimmobile senza accendereunmutuo. Uno tra questi è il “rent to buy”, conosciuto anche come affitto con riscatto, una sorta di “ponte” che collega l’affitto alla compravendita. È una formula allettante per tutti coloro che si trovano nell’impossibilità di ottenere unmutuomanonè priva di insidie. È importante quindi conoscere in modo chiaro ed esaustivo tutte le fasi che caratterizzano questa tipologia di vendita.

Cos’è. Il “rent to buy” è uno strumento contrattuale introdotto dal legislatore nel 2014 con il decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014) con l’obiettivo di aiutare, in un momento di crisi,da una parte anche i cittadini con difficoltà di accesso al credito (precari, lavoratori a tempo determinato) acomprarecasa, e dall’altra i costruttori a liberarsi più facilmente dell’invenduto. È una fattispecie contrattuale volta a conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene,con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento. Il contratto di “rent to buy“ può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni.

Come funziona. Il proprietario di un immobile lo concede in godimento ad un potenziale acquirente attribuendogli il diritto di acquistarlo entro un certo termine e ad un certo prezzo. Il contratto viene trascritto nei Registri Immobiliari. Nel periodo del godimento prima dell’acquisto il potenziale acquirente è tenuto a versare un canone. Il canone si compone di due porzioni, liberamente determinate dalle parti: una versata a fondo perduto, l’altra versata in conto prezzo. Questa seconda porzione sarà scomputata dal saldo finale del prezzo ove il potenziale acquirente decidesse di acquistare l’immobile. Ove, invece, allascadenzadeltermine pattuito il potenziale acquirente decidesse di non acquistare, il proprietario dovrà restituirgli la porzione del canone versata inconto prezzo.Facciamo un esempio: si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è di 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene datoperilgodimentodel bene, comese fosse un normale affitto. È questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

I vantaggi per chi compra. Il conduttore-futuro acquirentehalapossibilità di abitare fin da subito nell’appartamento senza dover corrispondere l’intero prezzo. Inoltre, al momento del passaggio di proprietà potrà ottenere più facilmente un mutuo dalla banca perché minore sarà l’importo da richiedere in quanto una parte del prezzo sarà stata versata con l’accantonamento di una quota del canone (oltre all’eventuale anticipo iniziale). Grazie alla normativa introdotta nel 2014 con il decreto Sblocca Italia, che prevede l’immediata trascrizione del contratto nei registri immobiliari,non c’è alcun rischio che il futuro acquirente sia danneggiato da eventuali problemi possano colpire il proprietario (come fallimento, iscrizione di ipoteche, trascrizione di pignoramenti, sequestri o domande giudiziali relative all’immobile) tra la conclusione del contratto di “rent to buy” ed il trasferimento dell’immobile.

I vantaggi per chi vende. Questa formula presenta vantaggi anche per il venditore, consentendo il conseguimento di un immediato introito finanziario, grazie al canone pattuito,conunconcreto alleggerimento dei costi di gestione degli immobili. Inoltre, in caso di inadempimento del conduttore il proprietario hadiritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, ove non sia diversamente convenuto nel contratto. L’atto notarile è titolo esecutivo per ottenere la liberazione del bene dal conduttore qualora quest’ultimo non proceda all’acquistoenonliberil’immobile.

La trascrizione del contratto. Conla trascrizione, qualsiasi ipoteca, pignoramento o altra formalità pregiudizievole, successivaal “rent to buy”,non potranno essere fatti valere contro il futuro acquirente. Il conduttore-futuro acquirente, quando comprerà l’immobile, comprerà il bene libero; e sarà dunque certo che le rate pagate andranno a buon fine.

La disciplina fiscale. In linea di massima ai fini fiscali la porzione di canone versata a fondo perduto è assimilata ai canoni di locazione mentre la porzione di canone versata in conto prezzo è assimilata appunto agli acconti prezzo. In ogni caso attenzione: la disciplina fiscale è molto complessa e per valutare i vantaggi o gli svantaggi fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, soprattutto se impresa costruttrice, facendo un’analisi del singolo caso concreto. Anche per questo motivo la consulenza del notaio può rivelarsi determinante nella scelta della soluzione contrattuale più idonea.