Acquisto sicuro? Con un buon "preliminare" trascritto dal notaio

In ripresa le compravendite, l’importante è garantirsi sicurezza e tutele. La Guida sul sito www.notariato.it


Il mercato immobiliare delle abitazioni, dopo la lunga e rapida discesa osservata dal 2007, torna a crescere nel 2014 del 3,5% raggiungendo la quota di 421 mila unità compravendute, rimanendo comunque ancora al di sotto dei valori registrati alla fine degli anni '80. Lo rileva il Rapporto immobiliare 2015 realizzato dall'Agenzia delle Entrate con Abi.
Quattro sono i fattori per ipotizzare una nuova fase di crescita: il livello troppo basso delle compravendite, sotto il quale non si può scendere, la maggior fiducia delle famiglie, l'ulteriore diminuzione dei tassi di interesse e la riduzione dei prezzi delle abitazioni che tra il 2011 e il 2014 sono calati del 12%.
Prezzo medio scende del 3,5%
A fine 2014 il prezzo della casa media era pari a 146.600 euro, in calo del 3,5% rispetto al dato di fine 2013 e addirittura del 12,8% rispetto al punto di picco di fine 2008. In particolare, nei Comuni con meno di cinque mila abitanti il prezzo medio era di 117 mila euro mentre per le grandi città questo era di circa 268 mila euro. Nel 2014 è aumentata anche la dimensione media delle case vendute, arrivando a 105 metri quadri, con un incremento del 5% rispetto ai dati del 2013. Le abitazioni sono mediamente più piccole nei capoluoghi (98 metri quadri) rispetto ai 109 dei non capoluogo.
Boom di vendite nelle grandi città
Nel 2014 il mercato delle compravendite italiane è aumentato del 3,5% con il fatturato del settore che è cresciuto di circa 5 miliardi di euro passando dai 67,5 del 2013 a 72,1 del 2014. Sono in particolare le otto principali città italiane che registrano una ripresa molto più accentuata. Il risultato migliore è quello di Bologna dove le vendite crescono del 18,5% seguono Genova + 15%, Roma +13,9% e Firenze +13,3%. Risultati positivi anche a Torino +5,4%, Milano +5% e Palermo +4%. L'unica città dove le vendite continuano a calare è Napoli, dove nel 2014 si sono registrate il 3,7% di compravendite in meno rispetto al 2013.
Opportuno affidarsi ad un professionista
Si torna a comprare casa? Forse. In tutti i casi quando si parla di un investimento così importante per la vita di ciascuno è opportuno farlo in sicurezza, affidandosi sin da subito ad un professionista, come il notaio, che può fornire informazioni e consigli utili sui passaggi necessari per la procedura d’acquisto. Proprio per dare una corretta informazione, il Notariato -insieme alle principali Associazioni dei consumatori italiane- ha realizzato la Guida “Garanzia preliminare. La sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare”, che spiega gli accorgimenti da seguire nella fase del contratto preliminare di vendita, o “compromesso”. La guida, è scaricabile gratuitamente sul sito del Notariato www.notariato.it
Il preliminare
Il preliminare o compromesso è il contratto con il quale il venditore e l'acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve ad impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata come ad esempio la ricerca di un finanziamento.
La proposta d'acquisto
È importante distinguere il preliminare dalla proposta d'acquisto. Quest’ultima, infatti, è la dichiarazione dell'interessato di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo di solito entro la stipula del rogito di compravendita: solitamente si tratta di un modulo prestampato ed è accompagnata dal versamento di una ''caparra''. Gli impegni presi con la proposta di acquisto sono vincolanti però solo per chi vuole acquistare. Il venditore è libero di valutare altre offerte. E’ quindi preferibile stipulare sempre un preliminare. Ma non solo, nonostante la firma del preliminare, il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone o costituire su di esso diritti reali di godimento (es. un usufrutto), o potrebbero addirittura essere iscritte ipoteche sull'immobile. Se questo accade, il futuro acquirente non può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell'ipoteca, ma può solo chiedere il risarcimento dei danni. Il venditore, inoltre, potrebbe ''subire'' azioni sull'immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).
La trascrizione ha effetto prenotativo
Si può rimediare a tutto ciò con la trascrizione del preliminare, per la quale è necessario l'intervento del notaio. La trascrizione nei Registri Immobiliari produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare. Queste tutele trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.
Prima della firma
Prima di procedere dell’acquisto vero e proprio, è opportuno il giorno della vendita, prima della firma, visitare effettivamente la casa da acquistare, verificare se è pronta per la consegna e se è stata lasciata secondo gli accordi presi con il venditore. Sia il venditore che il compratore, inoltre, sono tenuti a presentare una serie di documenti. Il venditore dovrà fornire copia del suo atto notarile di acquisto con nota di trascrizione (o la dichiarazione di successione) e regolamento di condominio; la planimetria catastale; tutti i provvedimenti edilizi-urbanistici; il certificato di agibilità e il certificato di stato libero o estratto riassunto dall'atto di matrimonio.
Al momento del preliminare:
è consigliabile procedere all'identificazione degli immobili in vendita mediante le planimetrie catastali che dovranno essere allegate al contratto preliminare. Occorre verificare che il promittente venditore, che firma il preliminare di vendita, sia il vero proprietario. Occorre verificare la regolarità edilizia della casa, lo stato delle spese condominiali, nonché l’assenza di ipoteche o altri pesi.
Quando è consigliabile la trascrizione:
quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo; quanto maggiore è l'importo da versare a titolo di caparra o di acconto; quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).