di Giuseppe Spoto

Amministrati dal Cda ... se il condominio è una coop

Costruita la casa, i soci possono confermare la forma cooperativa

L’approfondimento di questa settimana è dedicato all’acquisto di una casa in cooperativa edilizia. Si tratta di un fenomeno che prevede la costruzione dell’immobile attraverso il finanziamento dei soci stessi e l’accesso ad un mutuo agevolato. È possibile per coloro che seguono tale modalità ottenere notevoli vantaggi economici, sia perché i costi rispetto al mercato ordinario sono sicuramente meno onerosi, sia perché spesso le cooperative edilizie beneficiano di agevolazioni fiscali. La competenza in materia di edilizia residenziale pubblica spetta alle regioni.
Condominio e cooperative
I condomini che vengono costituiti in forma di cooperativa possono conservare tale forma di amministrazione. La cooperativa potrà mantenere il proprio consiglio di amministrazione, piuttosto che avere un unico amministratore condominiale. Il presidente del consiglio di amministrazione avrà anche la legale rappresentanza. Il condominio che nasce da una preesistente cooperativa è costituito mediante un atto pubblico ed è comunque posto sotto il controllo di organi pubblici quali la commissione di vigilanza regionale o ministeriale. Oltre alle norme del codice civile occorrerà far riferimento al Testo unico sull'edilizia popolare, dove sono elencate le parti comuni e disciplinati i rapporti tra i partecipanti alla proprietà comune. In alcuni casi potrebbe accadere che il socio sia immesso nel possesso del bene immobile prima della stipula dell’atto definitivo di assegnazione.
Proprietà divisa e indivisa
Le cooperative edilizie possono essere a proprietà divisa, indivisa o miste. Le cooperative a proprietà indivisa hanno come oggetto sociale l’acquisto o la costruzione di immobili ad uso abitativo destinati a restare di proprietà della società e che vengono assegnati in uso ai soci. La proprietaria delle case rimane la cooperativa a cui compete anche la relativa gestione e la manutenzione, anche se i costi per il mantenimento degli immobili sono accollati ai soci assegnatari insieme all’obbligo di pagare un canone periodico per il godimento. Le cooperative a proprietà divisa assegnano ai soci la proprietà individuale dell’alloggio attraverso il frazionamento e la costituzione del condominio. Una volta che la proprietà è assegnata ai soci, la società cooperativa viene posta in liquidazione. Le cooperative miste presentano caratteristiche che combinano la disciplina relativa alla proprietà divisa con quella relativa alla proprietà indivisa per garantire il soddisfacimento di finalità abitative.
Prenotazione e assegnazione dell’alloggio
In relazione al progetto della cooperativa, il socio prenota l’alloggio e versa contestualmente una somma di danaro come acconto del prezzo necessario per l’assegnazione. Qualora le prenotazioni sono superiori rispetto alle case programmate disponibili, verrà formata una graduatoria in base ai criteri di preferenza fissati. Va ricordato che la prenotazione non comporta il diritto automatico all’assegnazione dell’alloggio, ma solo il diritto di essere inserito nella graduatoria per la stipula futura del preliminare di assegnazione. È soltanto con l’atto di assegnazione che verrà trasferita la proprietà (in caso di cooperativa a proprietà divisa) o il godimento (in caso di cooperativa a proprietà indivisa) dell’immobile al socio. Il prezzo finale potrà variare, ma sarà comunque più vantaggioso rispetto alle condizioni del mercato.