di Giuseppe Spoto

Il doppio gioco dell’accessione nei rapporti tra comproprietari

Le sezioni unite della Cassazione, con sentenza n. 3873 del 16 febbraio 2018, hanno stabilito chela costruzione eseguitadal comproprietario sul suolo comune diventa di proprietà dei comproprietari del suolo per accessione, salvo diverso accordo tra le parti, che dovrà risultare per iscritto.

Se il comproprietario ha dato il proprio consenso alla costruzione realizzata da un altro comproprietario non potrà chiedere la demolizione e dovrà rimborsare al costruttore le spese che ha dovuto sostenere per edificare.
Il principio applicato dalla Cassazione trova giustificazione nell’art. 934 del codice civile. In base al principio dell’accessione, qualsiasi costruzione realizzata sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario dello stesso e la presenza di un’eventuale situazione di comproprietà non costituisce un’eccezione all’applicazione di tale regola.

La comunione non incide sui modi di acquisto della proprietà e la relativa disciplina è diretta semplicemente a regolare i rapporti tra comproprietari nell’ambito del godimento della cosa comune, ma non impedisce l’accessione che si applica anche quando il suolo appartiene a più soggetti e uno solo abbia costruito sul fondo comune.
Tutti i comproprietari del suolo comune acquisteranno così la proprietà della nuova costruzione, in base alle rispettive quote.

La Cassazione distingue l’ipotesi in cui il costruttore agisce contro il divieto espresso dal comproprietario, dall’ipotesi in cui quest’ultimo abbia dato il suo consenso anche in forma implicita,non opponendosi alla realizzazione della costruzione. In questo casononpotrà poi chiedere la demolizionedella costruzione. Il principio di accessione non si applica nelcasodel dirittodi superficie o nel caso di accessione invertita, quando nel costruire un edificio sul proprio terreno, il costruttore occupa in buona fede una porzione del fondo vicino e il proprietario attiguo non fa opposizione entro 3 mesi.