di Giorgio Sbordoni

Cedolare secca, le novità introdotte dal Dl 47/2014

Prelievo del 10% sui canoni agevolati, del 21% sui contratti a canone libero


La cedolare secca è un particolare regime fiscale introdotto dal decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011, che può essere adottato dal locatore nel caso di stipula dei contratti di locazione in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario. Quest’anno, con le modifiche introdotte dal decreto legge 47 del 2014, esercitarla è più conveniente. L'aliquota che si applica per i contratti a canone concordato passa, infatti, dal 15 al 10 per cento, mentre resta invariata al 21 per cento in tutte le altre tipologie di contratti.
Chi può optare per la cedolare secca?
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Questo regime non può essere applicato, quindi, ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. “L’opzione – ci spiega Marco Saraz, responsabile centro studi del Consiglio dell'Ordine Avvocati di Roma in materia di condominio e locazioni e responsabile giuridico Nazionale ANAP – può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, esclusa l’A10, uffici o studi privati, locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo di pertinenza con l’unità abitativa già locata”.
Se l’immobile è locato a più soggetti?
In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.
Effetti sul reddito
“Se si sceglie il regime della cedolare secca, ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, – dichiara Eleonora Di Palma, componente centro studi del Cons. Ordine Avvocati di Roma in materia di condominio e locazioni – il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo, si trova ad assoggettare il reddito derivante dal canone di locazione ad un’imposta che prevede un prelievo fisso del 21% per i contratti a canone libero, della durata di 4 anni rinnovabile per uguale periodo”. Per i contratti agevolati, della durata di 3 anni, prorogabile di 2 anni, inizialmente era stato previsto un prelievo del 19%. A partire dal 2013, per questi contratti si è avuta una prima riduzione dal 19 al 15 per cento. Per il 2014 e fino al 2017 è stato approvato un nuovo taglio che la abbassa di altri cinque punti percentuali, portandola al 10 per cento. “In sostanza – spiega Eleonora Di Palma – il regime della cedolare secca sostituisce le imposte ordinariamente afferenti la locazione, e quindi l’Irpef e le relative addizionali, poste a carico del locatore; l’imposta di registro, del 2% da corrispondersi a metà tra le parti; l’imposta di bollo, a carico del conduttore; l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione, a metà tra le parti; l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto, a carico del conduttore.
Il reddito assoggettato a cedolare
Quindi il reddito assoggettato a cedolare, ci spiega Marco Saraz, “è escluso dal reddito complessivo. Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni. Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali, quali determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico”.