Come funziona l'accollo del mutuo di una casa?

Per molti italiani la casa rimane una sorta di sogno, il luogo ove poter porre le basi per il proprio futuro e la propria vita familiare. Un sogno che negli ultimi anni si è fatto più complicato a causa del mix tra fattori diversi che hanno in effetti costretto molte coppie a cercare soluzioni alternative. Basti pensare ad esempio alla rivoluzione in atto nel mondo del lavoro, con la pratica fine del posto fisso decretata dal Jobs Act e alla crisi economica che ha fatto seguito allo scoppio delle bolla dei mutui Subprime.
La gelata dell'economia mondiale che è iniziata nel 2008 ha avuto conseguenze devastanti anche sul mondo creditizio, in quanto ha comportato un notevole aumento dei cosiddetti crediti deteriorati. Si tratta in pratica dei debiti accumulati da clienti che non sono riusciti a rispettare i piani di rientro concordati in cambio della concessione di un mutuo relativo all'acquisto della prima casa. Si parla di cifre nell'ordine di miliardi di euro le quali difficilmente potranno essere riscosse dagli istituti che le hanno concesse e che quindi mettono a repentaglio i conti di molti istituti.
Il saldarsi di questi fattori ha spinto gli operatori del comparto a dare vita ad una vera e propria stretta creditizia, che ha avuto conseguenze molto rilevanti in particolare nel settore immobiliare, provocando una caduta delle compravendite. Molte giovani coppie, magari impossibilitate a fornire le garanzie di carattere patrimoniale richieste, hanno così dovuto cercare alternative di fronte al restringersi della possibilità di avere un mutuo casa.

Una possibile alternativa: l'accollo del mutuo
Tra le possibili alternative che possono essere praticate per riuscire a coronare il sogno di avere la propria abitazione, c'è anche l'accollo del mutuo. Quando ci si mette alla ricerca di un immobile sul quale impostare una trattativa di acquisto, può infatti accadere di imbattersi in un annuncio in cui il venditore proponga di acquisire una casa già oggetto di mutuo bancario, proponendo a chi sia interessato di subentrare nel contratto sottoscritto con la banca. In pratica l'acquirente provvede ad assumere sulla sua persona gli obblighi contrattuali che erano stati in precedenza siglati da colui che ora intende procedere alla vendita.

Perché il precedente mutuatario vuole vendere l'abitazione? Nella maggior parte dei casi può essere il risultato della mutata condizione economica di colui che aveva sottoscritto il mutuo, magari derivante dalla perdita del posto di lavoro, oppure dalla necessità di trasferirsi in altra parte della città per sopravvenute esigenze o addirittura al trasferimento in altra località. Le situazioni che possono consigliare un'operazione di questo genere sono più diffuse di quanto si possa credere, soprattutto in un periodo in cui la nostra vita quotidiana è sottoposta a notevoli mutamenti di carattere lavorativo.
Va ricordato come il cosiddetto accollo del mutuo sia oggetto del Codice Civile, in particolare dell'articolo 1273, il quale lo va in pratica a regolare. In base a quanto specificato dalla normativa, l'operazione vede protagoniste tre figure:
 
1) l'accollato, ovvero la persona che aveva siglato il contratto nel quale erano elencate le condizioni di rientro del mutuo ottenuto da parte dell'ente erogante e che con la nuova operazione opta per la cessione del debito sottoscritto in contemporanea con l'alienazione dall'abitazione;
2) l'accollante, ovvero il soggetto che prende il posto del precedente sottoscrittore assumendo sulla sua persona le obbligazioni stabilite in sede contrattuale nei confronti della banca che ha accordato il finanziamento, a partire dalla rata mensile prevista nel piano di ammortamento;
3) l’accollatario, ovvero l'istituto bancario che vanta il credito su cui viene impostata l'operazione, il quale rimane in tale posizione vedendo soltanto cambiare la controparte chiamata a ripianare il debito contratto, con le stesse modalità originariamente previste in sede contrattuale.
Possiamo quindi dire che in realtà le figure effettivamente coinvolte nell'accollo del mutuo siano accollato e accollante, mentre la banca recita un ruolo in definitiva passivo, vedendo comunque riconosciuto il diritto a rientrare della somma concessa più gli interessi.

Quante tipologie di accollo del mutuo esistono in Italia?
Nel nostro Paese, le tipologie di accollo del mutuo sono in pratica due: l'accollo cumulativo e quello liberatorio.
Il primo è detto anche non liberatorio e prevede che il soggetto il quale aveva provveduto a stipulare originariamente il contratto non venga ad essere sgravato in toto delle obbligazioni che aveva assunto nei confronti dell'ente erogante. Vuol dire che in pratica la responsabilità di ripianare il debito contratto è a carico sia di colui che si carica il mutuo che di colui che dovrebbe liberarsene. Ne consegue che ove l'accollante non riuscisse per un qualsiasi motivo a rispettare il pagamento della rata mensile, sarà l'accollato a subentrare, alla stregua di quanto avviene nei prestiti con garante nel caso il contraente principale non rispetti gli obblighi assunti.

Una situazione che viene invece a cadere del tutto nel caso dell'accollo liberatorio, il quale provvede a sgravare del tutto l'accollato, spostando il peso del debito rimanente sulle spalle di colui che subentra in qualità di pagatore. Naturalmente questa tipologia è molto più favorevole per l'accollato, in quanto anche nel caso la sua controparte non onorasse gli impegni assunti non ne avrebbe alcun danno. In questo caso, però, occorre che in sede di firma dell'accordo che vincola accollato e accollante, venga espressamente menzionata la richiesta di avvalersi della liberatoria da parte del primo. Ove ciò non accada il contratto può essere annullato.

Cosa accade se l'accollato è il costruttore?
Tra i possibili casi di accollo del mutuo, c'è anche quello che vede l'impresa che ha costruito l'immobile nella veste di accollato. Perché si può realizzare questa ipotesi?
In pratica spesso è proprio l'azienda di costruzioni a stipulare il mutuo con una banca. Lo fa ad esempio per poter procedere al pagamento delle maestranze, dei costi collegati all'edificazione, onorare i debiti coi fornitori. Per poter coprire il piano di costruzione l'impresa provvede quindi a chiedere il mutuo ad un istituto bancario, una modalità molto diffusa, ma andata in tilt negli ultimi anni, quando la crisi economica e la questione dei crediti deteriorati hanno spinto il sistema bancario a chiudere i rubinetti verso una miriade di imprese del settore.

Coloro che comunque sono riusciti, pur con fatica, a ottenere un mutuo bancario con il quale procedere all'edificazione degli immobili, possono intavolare una trattativa con le persone interessate all'acquisto dell'abitazione proponendo appunto un accollo parziale del debito contratto. Il vantaggio del costruttore è abbastanza ovvio e consiste nella possibilità di recuperare la liquidità che può rivelarsi preziosa per intraprendere la costruzione di altri immobili o addirittura per completare il progetto intrapreso. Mentre l'accollante, colui che acquista l'abitazione, ha dalla sua parte il vantaggio di non dover pagare tutto in contanti, ma mese dopo mese, assumendo sulla propria persona il mutuo. In pratica, l'accollante sarà chiamato a pagare un anticipo del 20% del valore previsto dal contratto, con propri fondi, mentre il rimanente sarà oggetto di mutuo.

Si può quindi affermare come questa tipologia di mutuo possa rivelarsi vantaggiosa sia per l'impresa edile, che per l'acquirente.
In questo caso, chi subentra al costruttore nel pagamento degli oneri previsti dal mutuo, non deve peraltro accendere una nuova ipoteca, rimanendo operante quella che era stata varata in occasione della richiesta avanzata dal costruttore. Un vantaggio di non poco conto rispetto all'accensione di un nuovo finanziamento.

Occorre fare attenzione in fase di trattativa
Il caso più ricorrente è comunque quello relativo all'apertura di una trattativa con il proprietario di una casa che intenda venderla, completa di mutuo. In questo caso occorre fare attenzione, in quanto magari il finanziamento in questione era stato concesso in un momento storico molto diverso dall'attuale. La politica intrapresa dalla Banca Centrale Europea nota come Quantitative Easing ha infatti portato i tassi di interesse in prossimità dello zero. Ne consegue che ottenere un mutuo oggi può essere molto più vantaggioso rispetto a qualche anno fa e che accollarsi un mutuo possa risultare meno vantaggioso rispetto all'apertura di un nuovo finanziamento.
Proprio per evitare che venga a verificarsi una situazione di questo genere, sarebbe quindi opportuno visionare con grande attenzione tutti i documenti e il contratto stipulato dal primo mutuatario. Magari nel monitorare il tutto ci si può avvalere della presenza di un addetto ai lavori, in modo da poter avere spiegazioni sulle cose che non si riescono a capire, in particolare quelle di carattere tecnico.

I vantaggi legati all'accollo del mutuo
Perché si dovrebbe aderire all'ipotesi di subentrare nel pagamento delle rate mensili al posto del mutuatario? In effetti per tale via è possibile augurarsi alcuni benefici non di poco conto. A partire dal fatto che optando per l'accollo non viene aperta una nuova linea di credito, risparmiando così sui costi che caratterizzano l'iter procedurale. Si tratta in effetti di costi non proprio irrisori, ovvero di quelli legati all'istruttoria per capire la capacità reddituale del subentrante, le spese di carattere legale e altre.

Un caso di questo genere può convenire in particolare ad una persona che aspiri ad avere un mutuo, ma non possa presentare le tante garanzie di carattere patrimoniale che ormai da tempo gli istituti bancari sono soliti chiedere.
Va poi messo in rilievo che l'adesione all’accollo cumulativo, consente di evitare all'ente erogante qualsiasi tipo di problema come quello che potrebbe verificarsi nel caso in cui l'accollante non riesca a tenere fede al piano di ammortamento concordato con la banca, ovvero non dovesse onorare le rate in cui il piano è stato strutturato. E' infatti l'accollato a mantenere il carico derivante dall'accordo originario e a dover di conseguenza rispondere in solido di eventuali mancanze in tal senso.

A sua volta colui che aveva stilato l'accordo originario viene a liberarsi del peso che aveva assunto aderendo alla firma del contratto, lasciando il rimanente da versare al subentrante.

Cosa occorre fare ove si voglia accollare un mutuo
Chi dopo aver riflettuto abbia deciso di percorrere una strada di questo genere, dovrebbe comunque prendere in considerazione una serie di precauzioni aggiuntive, tali da poter mettere in sicurezza l'investimento da effettuare.
In particolare si consiglia di procedere ad un attento esame relativo alle rate effettivamente pagate e di quelle che devono essere ancora onorate.

Anche il tipo di mutuo che è oggetto della transazione dovrebbe essere sottoposto ad un monitoraggio certosino, in modo da capire quali siano gli eventuali oneri accessori, il reale tasso (se sia cioè fisso o variabile) e se sia necessario sobbarcarsi il pagamento di commissioni.

Infine occorre interfacciarsi con l'ente erogante per capire se abbia intenzione di procedere a mutamenti delle condizioni originarie.