di Giuseppe Spoto

Come rinegoziare il mutuo e renderlo "più leggero"

E' bene far riferimento al Taeg che include anche i costi accessori


L’approfondimento di questa settimana riguarda il contratto di mutuo ai fini dell’acquisto di un immobile. L’occasione consente di potere formulare alcuni chiarimenti ed alcuni consigli per chi voglia acquistare un appartamento in relazione alla ripresa del mercato immobiliare, ma anche per chi voglia rendere più “leggero” il proprio mutuo già stipulato in passato chiedendo una rinegoziazione o ricorrendo ad un altro istituto bancario.
Mutuo
Il mutuo è il contratto con il quale una parte consegna all’altra parte una determinata quantità di denaro (o di altre cose fungibili) e la controparte si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. Le cose date a mutuo passano in proprietà del mutuatario. Salvo che sia diversamente disposto dalle parti, il mutuatario dovrà corrispondere gli interessi al mutuante. Se sono pattuiti interessi usurari, la clausola è nulla e non saranno dovuti interessi. Se il mutuatario non adempie l’obbligo del pagamento anche di una sola rata, la banca può chiedere l’immediata sostituzione dell’intera somma. Se il mutuatario non paga gli interessi, la banca può chiedere la risoluzione del contratto.
Tasso di interesse
Quando si esamina la nozione di tasso di interesse occorre far riferimento sia al Tan (tasso annuo nominale), sia al Taeg (tasso annuo effettivo globale). Il primo corrisponde alla quota di interessi da sborsare in base al capitale richiesto in prestito ed in base alla durata del contratto, inglobando solo gli interessi, ma non eventuali ulteriori voci di spesa. Per questa ragione è bene far riferimento soprattutto al Taeg che include anche tutti i costi accessori. Il tasso di interesse pattuito potrebbe essere fisso, variabile o misto.
Spread
Ai fini della sottoscrizione di un contratto di mutuo vantaggioso occorre prestare attenzione allo spread. Si tratta di una percentuale applicata dalla banca a carico del mutuatario per il pagamento degli interessi. È una delle due voci che concorreono per definire il tasso di interesse nominale del mutuo (Tan). Quest’ultimo per i mutui a tasso variabile si compone dello spread e dell’indice Euribor pubblicato quotidianamente dal lunedì al venerdì dall’European banking federation, mentre per i mutui a tasso variabile, il Tan si ottiene sommando allo spread deciso dalla banca l’andamento dell’Irs (Interest rate swap) corrispondente alla durata del mutuo. Premesso ciò, per semplificare possiamo dire che lo spread ci consente di capire il ricarico che la banca applica sul costo del denaro.
Surroga
Chiunque abbia sottoscritto un mutuo con tassi di interesse o spese accessorie più elevate rispetto a quelle offerte da altri istituti bancari può utilizzare il rimedio della surroga in modo da avere come banca mutuante un istituto che offra condizioni più vantaggiose, a mente dell’art. 1202 c.c. e della legge Bersani bis. L’ipoteca con la surroga rimane la stessa, ma è possibile ottenere una modifica della durata e del tasso delle rate conservando i benefici fiscali del precedente contratto di mutuo. La procedura è gratuita per il cliente e spetta alla nuova banca pagare le spese. La surroga non deve essere confusa con la sostituzione in cui si rende necessario iscrivere una nuova ipoteca, a seguito di estinzione del vecchio mutuo e nuovo mutuo presso un’altra banca. Una terza via rimane poi di chiedere alla banca una rinegoziazione abbassando lo spread.