di Giuseppe Spoto

Per porre fine a una lite non occorre il consenso di tutti

Si può concludere una transazione anche senza l'unanimità dei condomini
 

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al tema della transazione nell’ambito del condominio. Lo spunto per trattare tale argomento deriva da una recente ordinanza (n. 7201 del 2016) della Cassazione civile depositata il 13 aprile 2016 con cui è stato affermato che il consenso unanime di tutti i condomini non è necessario per concludere una transazione tra il Condominio ed un terzo, ed è sufficiente la maggioranza. Il consenso unanime è però necessario quando la transazione stessa abbia ad oggetto i diritti reali comuni, a mente dell’art. 1108, comma 3 del codice civile, in sintonia con i principi dettati dalla riforma del diritto condominiale.
 
Transazione 

A mente dell’art. 1965 c.c., la transazione è il contratto col quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine ad una lite già incominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro. È importante sottolineare che mediante reciproche concessioni le parti possono creare, modificare o estinguere anche rapporti diversi da quello oggetto della contestazione. È richiesto che per transigere le parti debbano avere la capacità di disporre dei diritti oggetto della lite. La transazione deve essere provata per iscritto.
 
Mediazione

Il principio della maggioranza condominiale per transigere ha trovato un espresso riconoscimento normativo a seguito dell’approvazione dell’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile. Infatti, dal quinto comma del predetto articolo si desume che la proposta di mediazione finalizzata alla conciliazione deve essere approvata dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio e non è invece richiesta l’unanimità. Se tale maggioranza non è raggiunta, la proposta si dovrà considerata come non accettata. Al procedimento stragiudiziale di mediazione è legittimato a partecipare per conto del condominio l’amministratore, previa delibera dell’assemblea condominiale da assumere a maggioranza degli intervenuti all’assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio.
 
Spese per la transazione
 
È opportuno ricordare anche quanto in precedenza deciso dalla Corte di Cassazione nella sentenza 16 gennaio 2014, n. 281 in merito alla possibilità di transazione delle spese condominiali. La Cassazione ha riconosciuto all'assemblea condominiale il potere di deliberare su tutte le spese di comune interesse e di concludere i relativi contratti con i terzi. Al contempo è stato riconosciuto il correlativo potere di iniziare e transigere eventuali controversie derivanti da tali contratti. La transazione approvata relativa a diritti disponibili impegnerà tutti i condomini.
 
Unanimità
 
Non si applicherà il principio della maggioranza invece per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sulle parti comuni dell’edificio oppure se occorre stipulare un contratto di locazione avente ad oggetto il godimento dell’appartamento dell’ex portiere per la durata superiore a nove anni (ma non se il contratto di locazione ha una durata inferiore ai nove anni, potendo in questo caso applicarsi il principio di maggioranza). In queste ipotesi è necessario il consenso di tutti i condomini. Non viene quindi meno il principio dell’unanimità dei consensi laddove sia necessario trasferire diritti reali. Pertanto, la vendita di un bene condominiale potrà avvenire solo con il consenso di tutti.