Condono edilizio: quando e come richiederlo

Il condono edilizio è un atto del tutto straordinario emanato a discrezione del Governo sottoforma di decreto legge. Rientra nelle disposizioni previste per sanare un abuso edilizio, però non è sempre valido come provvedimento. Necessita di un intervento ad hoc del Governo e ha una validità limitata.

Quando si effettuano dei lavori in casa non sempre si presta attenzione alla fattibilità di tutte le opere di natura edilizia. È possibile infatti, che alcuni interventi possano andare ben oltre le norme vigenti in materia e questo può diventare oggetto di una sanzione molto dispendiosa da estinguere, degenerando in conseguenze ben più gravi dal punto di vista penale. Nel momento in cui si scopre che durante i lavori, su un immobile è stato commesso un abuso edilizio, cosa si può fare? In primo luogo è bene valutare quanto può essere pericoloso dal punto di vista normativo questo procedimento, le conseguenze a cui si va incontro e l’eventuale sanabilità che dipende dalla possibilità di richiedere il condono edilizio. Vediamo però, prima di passare alla disciplina relativa al condono edilizio, molto complessa, quando si verificano i casi di abuso edilizio.

Cos’è un abuso edilizio
Si parla di abuso edilizio come di una fattispecie delittuosa che si verifica nel momento in cui vengono compiute opere di natura edile, senza alcun tipo di autorizzazione amministrativa che riguardi lo svolgimento delle attività di costruzione. L’abuso edilizio ha diverse fattispecie che riguardano anche i provvedimenti. Per cui non si commette questo reato solo quando si costruisce su un suolo non edificabile, ma anche quando si costruisce o si ristruttura senza le autorizzazioni previste dal testo unico sull’edilizia.
Si dice che la responsabilità per le opere edili è a carico del titolare che possiede il permesso di costruire, ma anche del costruttore e del committente. Si tratta di tre soggetti ritenuti responsabili della conformità delle opere circa la normativa urbanistica del comune dove si costruisce.
Quando non si opera in modo corretto dal punto di vista normativo, non rispettando il testo unico dell'edilizia, i tre soggetti citati su, sono responsabili del pagamento delle sanzioni in solido per quanto riguarda le spese di esecuzione del danno e della demolizione, qualora vi sia una disposizione ad hoc prevista. È possibile smarcarsi da questo tipo di responsabilità, solo se viene dimostrato che questi soggetti non sono stati responsabili dell’abuso, mediante la produzione di prove certe e valide.

Sanzioni previste per l’abuso edilizio
Quando si commette un abuso edilizio, le sanzioni al quale si può andare incontro sono diverse. Grazie al testo unico dell’edilizia (decreto del presidente della repubblica 380/2001) è stato possibile raccogliere l’elenco delle sentenze che potranno essere di tipo penale o amministrativo. È bene chiarire che le norme penali entrano in gioco nel momento in cui l’iter amministrativo risulta esaurito cioè, quando il procedimento relativo alla sanatoria non va a buon fine e non si può agire secondo altre modalità e l'abuso rimane comunque passibile di ben altre conseguenze, come la demolizione. In questo caso può risultare utile il condono edilizio, qualora fosse stato previsto dal Governo. Ma vediamo in cosa consiste la sanatoria.

La sanatoria
Si parla di sanatoria quando vi è un piccolo abuso edilizio che può essere regolarizzato attraverso il pagamento di una sanzione. Per metterlo in atto è necessario prima verificare la conformità dell’immobile alla disciplina edilizia prevista. Se tutto risulta in regola ma resta questo neo da regolarizzare, basterà presentare una domanda di sanatoria all’ufficio competente del comune in cui si trova l’immobile. La domanda non presenta dei termini perentori, per cui si potrà presentare in ogni momento a meno che non vi sia stata già irrogata la sanzione prevista o vi sia stata la richiesta di demolizione dell’opera abusiva. Non potranno richiedere la sanatoria coloro che avranno già ricevuto il sopralluogo dalla polizia.
Per poter richiedere il permesso di costruire in sanatoria bisogna rispettare la scadenza del termine previsto per ripristinare lo stato dei luoghi. Questo può essere richiesto entro novanta giorni dall’ingiunzione o fino alla scadenza del termine fissato nell’ordinanza a questo riferita, emessa dal responsabile dell’ufficio o dal suo dirigente. Infine si può richiedere il permesso di costruire in sanatoria entro il termine che il dirigente o il responsabile stabilisce con un’ordinanza emessa ad hoc e fino a quando vi sia l’erogazione delle sanzioni di natura amministrativa.
Quando viene presentato la domanda di sanatoria, dovrà essere fornito un parere che dipende dal responsabile dell’ufficio competente o dal suo dirigente, rispettando il termine di sessanta giorni. Quando non vi è un parere positivo, chi ha commesso l’abuso può appellarsi al Tribunale Amministrativo Regionale entro ulteriori sessanta giorni dal parere. Ricordiamo che per questo tipo di atti non vi è la possibilità di appellarsi al silenzio assenso, poiché se l’ufficio tecnico non risponde alla domanda relativa al permesso di costruire in sanatoria si riterrà rifiutata. In questo caso l’abuso non potrà essere sanato.
È bene però, servirsi di un tecnico per redigere la domanda di permesso in sanatoria. In questo modo sarà possibile chiarificare gli errori commessi e gli abusi, risalendo inoltre, a tutte le informazioni importanti per avere successo con la richiesta.
La sanatoria prevede che vi sia un pagamento da effettuare al comune dove è sito l’immobile. Se la sanatoria viene accettata, l’immobile non potrà essere demolito.

Sanzioni penali per l’abuso edilizio
Dopo aver esaurito l’iter amministrativo che sicuramente non sarà andato a buon fine, è possibile che si venga sottoposti ad un’azione penale riguardante proprio le violazioni edilizie. È possibile quindi, ricevere delle ammende. Queste possono essere molto cospicue poiché vanno da diecimila euro circa se non vi è stata piena osservanza delle norme, modalità esecutive previste dal testo unico dell’edilizia, prescrizioni previste dagli strumenti urbanistici o da ciò che viene iscritto nel permesso di costruire.
Si prevede inoltre l’arresto, oltre ad una multa che va da cinquemila euro circa fino a cinquantamila euro circa, quando i lavori sono completamente difformi a ciò che è stato stabilito, oppure mancano le autorizzazioni necessarie per poter lavorare.
È previsto l’arresto e due anni di reclusione, più un’ammenda fino a cinquantamila euro circa, se vi è stata lottizzazione abusiva dei terreni per poterci costruire. Stessa sanzione è prevista se sono stati eseguiti interventi edilizi in zone che prevedono dei vincoli paesaggistici o archeologici. In questo caso si potrà operare solo in presenza di una speciale autorizzazione rilasciata dalla sovrintendenza.

La confisca del terreno abusivo
Il testo unico per l’edilizia prevede la confisca del terreno quando è stata accertata la lottizzazione abusiva. Per fare ciò vi è la necessità di emettere un procedimento giudiziario, dichiarabile con sentenza. Si tratta di una sanzione amministrativa di tipo reale che il giudice dispone anche in caso di prescrizione. È necessario provare l’illecito solo con la dimostrazione dell’esistenza dell’immobile.

Quando si può demolire?
La demolizione non è considerata una sanzione penale ma amministrativa. Con questo atto si punta alla rieducazione del reo a non mettere in atto condotte illecite. Si tratta di un atto che non prevede prescrizione e può essere attuato in ogni momento.

Cosa succede se il Governo emana un condono edilizio?
Si parla di condono edilizio come un provvedimento con il quale i cittadini possono ottenere l’annullamento di una certa pena o di una sanzione che è derivata dalla commissione di un atto illecito. Per cui si ritiene un provvedimento straordinario che sana fenomeni di abusivismo nel campo edilizio. Ha una durata temporale limitata, poiché l’atto prevede un termine di inizio e fine per poterne usufruire.
Nel 2018 si sta parlando di condono edilizio ma ancora non è stato emanato alcun atto volto a sanare situazioni di abusivismo edilizio. Poiché si tratta di un procedimento complesso da istituire, non si riesce a trovare in fase di discussione un vero e proprio accordo. Però, se l’accordo c’è e il decreto sul condono anche, è possibile regolarizzare le opere abusive ed eliminare il contrasto con le norme urbanistiche. In questo modo non si potrà ricadere in sanzioni di tipo amministrativo o penale.
Sarà il legislatore in questo caso, a definire l’oggetto del condono edilizio. Per cui si potrà avere un provvedimento volto a regolarizzare le opere che presentano una volumetria maggiore, edifici costruiti in aree non edificabili, oppure costruzioni che siano state eseguite senza rispettare le normative urbanistiche vigenti.
Come richiedere il condono edilizio
Richiedere il condono edilizio significa fare ammissione di colpa. In questo caso il richiedente riconoscerà lo stato di abusivismo del suo immobile. Poiché si tratta di un provvedimento che viene emanato per un certo periodo, accade però, che la burocrazia ci si mette di mezzo. Per cui, è possibile non aver ancora avuto parere circa la richiesta di condono. Ad esempio, se si acquista una casa è bene effettuare delle verifiche per controllare che tutto sia in regola e che non vi siano pendenze relative ad eventuali richieste di condono.
È bene quindi presentare la richiesta di condono edilizio e calcolare l’oblazione da pagare per annullare ogni forma di irregolarità. Sarà il decreto a stabilire se l’oblazione sarà fissa o variabile, in base al valore dell’irregolarità.
Oltre questo, nel decreto legge relativo al condono edilizio si potrà capire anche qual è la procedura di richiesta e i termini per presentarla. Gli enti locali dovranno attenersi alle disposizioni previste e dovranno accogliere tutte le domande, oltre che gestirle ed evaderle successivamente.
Ogni Comune avrà un ufficio condono dove si forniranno informazioni circa le scadenze, i documenti utili da presentare, i moduli da compilare per poter presentare la domanda di condono. In questo ufficio sarà possibile anche presentare sanatorie edilizie.
Il condono edilizio, oltre all’oblazione statale, comunale e indennità risarcitorie, prevede che vi siano dei costi fissi da sostenere, che saranno oneri accessori e costi di segreteria.
Quando è illegittimo il condono edilizio
Il condono edilizio non sempre va a buon fine. Infatti l’Amministrazione prima di rilasciarlo dovrà accertare che non vi siano vincoli ambientali e assicurarsi che vi sia il parere favorevole delle autorità competenti, previa valutazione della compatibilità degli interventi che dovranno essere sanati. Proprio nel 2018 il Consiglio di Stato si è espresso in merito con la sentenza 2457/2018.