Conversioni immobiliari: cosa sono?

Per chi possiede un immobile, le conversioni immobiliari possono rappresentare una vera e dura sfida, specie se si è male informati e non seguiti dai giusti professionisti. Per tal motivo nelle prossime righe andremo a trattare questo argomento, che risente molto di anno in anno dei cambiamenti giuridici riguardanti la materia, della zona geografica in cui viene richiesto e di altri fattori che andremo ora a scoprire.
 
Introduzione 
La scelta di convertire un immobile può nascere da moltissime esigenze che oggi giorno siamo chiamati a rispondere. Affitto, vendita, trasformazione dell'urbanistica, del mercato e dei servizi, sono tra i motivi più diffusi, come l'investimento o il recupero degli stabili per memoria storica o riqualificazione.
Le modalità e le finalità di utilizzo di un immobile sono denominate destinazione d'uso. Questa deve essere attinente in termini di superfici utili almeno per un 50,1% della superficie totale ovvero la maggior parte dello stabile o del terreno.
Il cambio di destinazione prevede anche il cambio di categoria catastale. Questo è l'indice ufficiale con il quale si classificano in Italia i beni immobili. Le categorie si suddividono in immobili a destinazione ordinaria come le abitazioni ad uso civile, a destinazione speciale come gli alberghi e a destinazione particolare come le stazioni per servizi di pubblico trasporto, nonché le entità urbane.
La legge che disciplina la materia è l'articolo 65 del decreto legge del 24 Aprile 2017, la stessa che disciplina gli interventi di manutenzione e restauro conservativo.
Una delle leggi che ha più influenzato positivamente la materia è contenuta del decreto "sblocca Italia", poiché ha permesso una semplificazione delle pratiche.
Oltre ciò, come osserveremo nei paragrafi, molte norme sono contenute in diversi regolamenti come quelli regionali e comunali, nonché quelli condominiali. E' quindi buona norma informarsi bene presso il proprio comune e catasto dove è registrato l'immobile per capire se esistono vincoli o norme particolari.
Esistono diverse tipi di destinazione d'uso, che ora andremo a vedere nel dettaglio.
Uno dei possibili rischi in cui si rischia di incorrere, oltre naturalmente alla perdita di tempo e denaro, è quello di commettere il reato di abuso edilizio. Infatti anche l'alterazione della destinazione d'uso rientra in questo reato poiché incide profondamente in termini di sicurezza e vivibilità sulle città.
Per questo è importante conoscere i diversi tipi di destinazione d'uso.
 
Destinazioni d'uso
La più popolare delle destinazioni d'uso è quella residenziale. Ogni abitazione deve avere destinazione d'uso residenziale, il che significa che la maggior parte degli spazi devono essere utilizzati per fini abitativi. In questa categoria rientrano anche gli affitta camere e gli studi professionali che sono al contempo abitazioni.
Nel caso siano solamente uffici privati o studi professionali è necessaria una destinazione d'uso direzionale e di servizio. Lo stesso vale per le banche.
I magazzini, le botteghe, le industrie e gli altri luoghi dedicati al lavoro devono essere di tipo industriale o artigianale poiché destinati ad ospitare attività finalizzate alla produzione di servizi o beni, o alla loro trasformazione.
Quest'ultima va differenziata dai locali adibiti al commercio. Per coloro che sono interessati ad aprire una attività commerciale, sarà necessario che trovino un posto con destinazione d'uso per commerciale al dettaglio, facendo bene attenzione che ne esiste un'altra dedicata all'uso per il commercio all'ingrosso e per depositi.
Gli alberghi, gli ostelli, i camping e le altre attività commerciali finalizzate al turismo avranno invece bisogno di una destinazione d'uso turistica-ricettiva.
E' sempre più di moda convertire la propria abitazione in agriturismi o bed&breakfast, ma spesso ciò comporta la conversione immobiliare.
Infine esiste quella agricola, per la produzione agraria, l'allevamento e le attività produttive del primo settore.
In seguito al decreto sblocca Italia, le categorie sono state raggruppate in quattro categorie: residenziale e turistico ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale ed infine rurale.
Le conversioni immobiliari avvengono quando si necessita di un cambio d'uso rilevante ovvero che coinvolga la maggior parte dello stabile.
Quando si effettua una conversione dell'immobile è necessario conoscere le tempistiche, i costi e tutte le informazioni per poter effettuare le giuste modifiche. La sistemazione delle finestre o del sistema elettronico non può essere lo stesso in un appartamento, in un ufficio o in una fabbrica.
Talvolta convertire la destinazione d'uso di un immobile può essere più veloce e meno costoso di quanto si pensa.
 
Tempistiche
Le tempistiche per la conversioni immobiliari possono variare di comune in comune, tenendo anche ben presente i periodi di chiusura per ferie dei singoli uffici, che si occupano della documentazione. In questi tempi vanno calcolati anche il periodo per reperire e visualizzare i documenti necessari.
Di norma serve circa un mese e mezzo per completare le pratiche, a cui si aggiungono i tempi per effettuare possibili lavori per rispettare i criteri.
Per quello che riguarda le conversioni immobiliari che non necessitano di cambiamenti strutturali, possiamo affermare che i tempi sono abbastanza veloci. Ci vorranno circa due settimane per presentare la richiesta agli uffici incaricati di riceverla, poi naturalmente dipende dai tempi di questi ultimi.
Al catasto insieme alla domanda di cambio di destinazione d'uso deve essere sempre allegata una pratica edilizia, da aggiornare qualora si verifichi un cambio delle attività edilizie in corso d'opera.
A meno non siate esperti del settore, è essenziale rivolgersi e farsi consigliare da professionisti onesti, che permettono spesso un bel risparmio di denaro e tempo. Il ruolo chiave è giocato infatti dal geometra.

Leggi e regolamenti:come muoversi
E' sempre necessario sapere se esiste un regolamento condominiale e se questo preveda la possibilità di conversioni immobiliari, e se questo regolamento sia stato approvato all'unanimità. Per necessità sarà sempre possibile richiederne la modifica attraverso una assemblea condominiale.
E' necessario rispettare tutte le prescrizioni igenico sanitarie, previste a norma di legge, sopratutto in termini di superfici minime e rapporti aereo illuminanti. Al contempo si deve consultare il piano strutturale ed il regolamento urbanistico, per capire se esistono vincoli, e quali criteri adottare per le conversioni immobiliari.
Di norma, qualora il cambio di destinazione necessiti di modifiche strutturali o distributive, è necessario un particolare permesso da parte del Comune.
Se il cambio di destinazione uso comporta l'inizio di attività edili è necessaria Dia, acronimo di denuncia di inizio attività e talvolta presentare una Scia ovvero la Segnalazione di Inizio Attività, in base a ciò che richiede il regolamento comunale. La Scia è sempre utilizzata per un mutamento funzionale o per un mutamento funzionale della destinazione d'uso.
Se tutto ciò che abbiamo descritto sin qui sarà in regola, sarà rilasciato con facilità il permesso ad operare le modifiche volute.
Altre norme in alcuni casi sono contenute nei regolamenti regionali, spesso richiamate nei regolamenti comunali.
Alcune norme sono invece destinate specificatamente per quanto riguarda la conversione di immobili siti in zone speciali come centri storici, luoghi di interesse o soggetti a vincoli paesaggistici o idrogeologici.
Non a caso uno dei casi più importanti è quella della destinazione per uso agricolo poiché riguarda un argomento molto contemporaneo e sensibile, ovvero il consumo di suolo. Non a caso in questa categoria rientrano anche la conservazione ed il mantenimento delle aree verdi.
Una particolare attenzione va posto sull'autorizzazione catastale, da richiedere attraverso il modulo di cambio di uso catastale presso l'Agenzia delle Entrate. La conversione degli immobili comporta un cambiamento per ciò che concerne le tasse da pagare.
Nel caso in cui si preveda il cambio di destinazione d'uso tra categorie omogenee, non si necessita di speciali permessi. Al contrario su categorie edilizie differenti, c'è più burocrazia e consecutivamente si ha bisogno di un maggiore investimento.

Costi delle conversioni immobiliari
Per quanto riguarda il costo delle conversioni immobiliari, va precisato che non esiste una cifra standard e che il prezzo può risentire di numerose variabili.
Anzitutto si devono preventivare i costi de lavori e degli interventi che si intendono realizzare, nonché il costo delle prestazioni dei professionisti ai quali sarà necessario rivolgersi.
Se non c'è ad esempio necessita di attivare una specifica attività istruttoria per il rilascio di un atto da parte degli uffici comunali, ciò comporterà una riduzione della spesa. Infatti i diritti di segreteria non possono essere richiesti per specifiche attività.
Una spesa essenziale è anche il pagamento degli obblighi di urbanizzazione. Questa è legata al maggior carico urbanistico dovuto alla realizzazione di nuove opere edili, ma se queste non vengono effettuate non si paga.
E' importante provvedere a fare diversi preventivi per risparmiare sul tecnico che si deve occupare dell'attestazione di conformità, che rimarrà sempre valida ed è sempre più richiesta in caso di affitto o vendita dell'immobile.
Un'altra variazione di prezzo può dipendere dalla possibilità che il professionista oltre a preparare tutta la documentazione, debba anche seguire i lavori. In molti casi questa scelta rappresenta una semplificazione ed un miglioramento della qualità del lavoro.
Naturalmente sarà necessario pagare le spese alla pubblica amministrazione, che varia quindi di Comune in Comune, e di norma si aggira sui mille euro ogni 10 mq.
Ogni luogo ha una sua funzionalità ed è per questo necessario valorizzarlo, anche attraverso la sua conversione immobiliare per poterlo sfruttare al meglio.