di Giuseppe Spoto

Diritto di prelazione in favore dell'inquilino

Il locatore deve offrire al conduttore l'opportunità di acquisto


L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla prelazione, cioè al diritto di essere preferiti ad altri, a parità di condizioni, nella conclusione di un determinato contratto. Oltre che alle ipotesi di prelazione riconosciute dalla legge è possibile attribuire un diritto di prelazione con un accordo contrattuale tra le parti interessate. In questa ipotesi però il diritto di prelazione non può essere fatto valere nei confronti del terzo acquirente, fermo restando il risarcimento del danno all’interessato. Esiste una disciplina specifica per gli immobili di enti previdenziali e assicurativi.
Immobili per esercizi commerciali
Il diritto di prelazione è riconosciuto nell’ambito delle locazioni di immobili diversi dalle abitazioni. La legge prevede che il proprietario che voglia vendere l’immobile comunichi all’inquilino, tramite un ufficiale giudiziario, l’intenzione di voler vendere e l’indicazione del prezzo di vendita. L’inquilino ha sessanta giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione attraverso l’ufficiale giudiziario e nei successivi trenta giorni sarà tenuto a versare il prezzo, contestualmente alla stipula del contratto (o almeno del preliminare). Se l’inquilino non è stato avvertito della vendita potrà riscattare il bene immobile corrispondendo lo stesso prezzo, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita.
Immobili destinati ad uso abitativo
Nelle ipotesi di immobili destinati ad uso abitativo, il diritto di prelazione in favore del conduttore opera quando il locatore, alla prima scadenza contrattuale, si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto. In questa circostanza, va ricordato che l’art. 3, comma 1, lett. g della Legge 1998 n. 431 ha stabilito che quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, al conduttore viene riconosciuto il diritto di prelazione. Per gli immobili destinati ad uso abitativo il concetto di prelazione non ha la medesima portata di quanto invece previsto per gli immobili ad uso non abitativo.
Disdetta della locazione
Il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto, purché fornisca comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi se l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori, nonché quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso. Orbene, in questi casi, il conduttore ha diritto di prelazione, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo della disdetta.
Vendita parti comuni
In caso di vendita di parti comuni, come ad esempio l’ex appartamento del portiere, non esiste nessun diritto di prelazione da parte dei singoli condomini. Tale vendita deve essere decisa all’unanimità.