di Giorgio Sbordoni

Guida ai diritti e doveri nella vita di condominio

Portoni, citofoni e cassette postali, solo in
apparenza elementi marginali. Partiamo da lì
per imparare a muoverci nel labirinto di norme

Difficile orientarsi tra le mille norme che regolano la vita di condominio. Difficile persino sapere che esistono norme su elementi apparentemente marginali del nostro quotidiano panorama abitativo. Parliamo di portoni e accessi, di citofoni, caselle postali e recinzioni dell’edificio. Vediamo, in questa e nelle prossime puntate, quali sono queste regole.

Portoni e accessi
Secondo Dottrina e Giurisprudenza, la normale destinazione di portoni e accessi è quella di “creare una zona di disimpegno, di rispetto e di protezione dell’intero edificio, a vantaggio di tutti i condomini”. L’articolo 1117 del codice civile stabilisce che “il portone d’accesso dell’edificio, pedonale o carraio, è parte comune a tutti i condomini”, con conseguente corollario che tutti i condomini hanno il diritto di fruirne, ma anche il dovere di partecipare alle spese di manutenzione necessarie, siano o meno utilizzabili o utilizzati da tutti. Al rispetto di questa regola è tenuto anche il proprietario del pianerottolo servito da un suo proprio ingresso indipendente rispetto a quello destinato agli altri piani dello stabile, come dettato anche da una sentenza della Cassazione del 1962, la numero 1398.

“Si prega di ... chiudere il portone”
“Il portone consente l’accesso allo stabile”, ci spiega l’avvocato Marco Saraz, cassazionista, consulente e docente Anaci. La definizione è semplice e chiara. Ma qui iniziano i problemi. Quante volte avete letto su cartelli improvvisati esposti negli androni: “Si prega di chiudere il portone”. Un pronunciamento della Corte d’Appello di Bari del 1961, ci ha spiegato l’avvocato Saraz, specifica che tenere il portone perennemente aperto è una limitazione eccezionale rispetto al godimento normale. Pertanto (ciò non è specificato nei titoli costitutivi o nel regolamento) è diritto, anche di un solo condomino, pretenderne la chiusura. Il Tribunale di Milano, successivamente, con la sentenza numero 319 del 1989, ha precisato che “è nulla la delibera assembleare che disponga la chiusura permanente del portone d’ingresso dell’androne, senza prevedere alcuna misura che ne consenta l’agevole apertura”. Riguardo la competenza delle cause aventi ad oggetto la chiusura o l’apertura del portone d’ingresso condominiale, quindi il modo e il tempo di esercizio del bene condominiale, questa è affidata al Giudice di Pace, secondo l’articolo 7, comma 2, del codice di procedura civile.

Automatizzazione del cancello carraio
Per quanto riguarda l’automatizzazione, spesso richiesta nei casi in cui il cancello sia carraio, ossia valga anche per le macchine dei condomini, se l’assemblea intende dotarlo di una apertura elettrica e telecomandata, l’iniziativa non è da considerarsi innovazione ma mera miglioria, e pertanto può essere approvata con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile, ossia “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”. “Allorché l’assemblea non raggiunga la maggioranza richiesta – aggiunge l’avvocato Saraz – gli interessati all’automatizzazione potranno legittimamente effettuarla a loro esclusiva spesa e dotando gli altri condomini di un comando manuale utile all’apertura”.

Sostituzione del portone
Stesso discorso per quanto riguarda la sostituzione del portone o del cancello esistente con altro che garantisca maggior sicurezza, ovvero la decisione di dotarli di quegli strumenti che favoriscano l’evacuazione dall’edificio (maniglioni antipanico, possibilità di aprirli dall’interno senza chiavi). “Anche tali opere – precisa l’Avvocato Saraz – non andranno intese come innovazioni, ma come mere migliorie del bene preesistente”. È stata invece vietata l’innovazione di istallare una seconda serratura al portone di ingresso non collegata al citofono, che costringerebbe ogni condomino ad aprirlo manualmente, comprimendo così la facoltà di godimento della cosa comune, come specifica un pronunciamento del Tribunale di Milano del 1993.

Citofoni
I citofoni sono ricompresi nei beni e negli impianti descritti al numero tre dell’elenco contenuto nell’articolo 1117 del codice civile. L’elenco delle parti comuni dell’edificio, “proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio”, in quanto mettono in relazione il singolo con l’esterno o con il portiere.