di Giuseppe Spoto

Il debito è divisibile: ciascuno risponde per sé

Cassazione: sbagliato esigere dal singolo l'intero ammontare

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al problema della riscossione dei debiti condominiali con una particolare attenzione ai mezzi per costringere a pagare. Si tratta di un argomento interessante, anche in relazione al contrasto giurisprudenziale maturato sulla natura solidale o parziaria delle obbligazioni condominiali.
Contrasto giurisprudenziale
In passato, l’orientamento consolidato era diretto ad affermare la solidarietà passiva del condominio di fronte a debitori terzi, pertanto non solo il condominio ma anche ciascuno dei singoli condomini poteva essere chiamato a pagare per intero quanto dovuto.Una volta adempiuta l’intera prestazione, il condomino aveva azione di regresso contro tutti gli altri. Tale ragionamento è stato disatteso dalle sezioni unite della corte di Cassazione nella famosa sentenza dell’8 aprile 2008, n. 9148 che ha invece osservato come perché esista la solidarietà passiva non sono sufficienti la pluralità di debitori e un’identica causa dell’obbligazione, ma dovrà anche sussistere un debito indivisibile. Se il debito è divisibile, trattandosi di somme di denaro è possibile considerarlo tale, deve prevalere la tesi della parziarietà dell’obbligazione. Pertanto il creditore del condominio dovrà procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini, secondo la quota di ciascuno e non per l’intero.
Rimangono i problemi
Nonostante la sentenza delle sezioni unite, va ricordato che rimangono ancora molti problemi a riguardo, come è testimoniato dal ragionamento svolto dalla Corte di appello di Roma nella sentenza n. 2729 del 2010 che ha invece non considerato l’indivisibilità come requisito fondamentale della obbligazione solidale e ha considerato come unico criterio determinante per distinguere tra obbligazioni solidali e obbligazioni parziarie l’art. 1294 c.c. secondo cui i condebitori si presumono obbligati in solido se non risulta diversamente dal titolo del debito.
Contributi condominiali
Oltre ai debiti condominiali nei confronti dei terzi, va anche approfondito il tema degli oneri condominiali dovuti dai singoli condomini per la gestione ordinaria del condominio. L’amministratore è tenuto a presentare all’assemblea il consuntivo e il piano di riparto delle spese. Una volta approvata la ripartizione i condomini non possono rifiutarsi di adempiere. L’obbligo di pagare decorre dal momento in cui è approvata la ripartizione delle spese. Il rendiconto condominiale potrebbe essere antecedente all’approvazione del piano di riparto. Quando la mora è di almeno sei mesi è possibile impedire ai condomini morosi di adoperare i servizi comuni suscettibili di godimento separato. In realtà si tratta di una misura che nella pratica non trova applicazione.
Decreto di ingiunzione
L’art. 63, primo comma, disp. att. cod. civ. prevede che l’amministratore per riscuotere i contributi condominiali dovuti in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Si tratta di una procedura che consente di recuperare le somme in tempi brevi. Chi acquista un immobile sito in un condominio da un condomino moroso è obbligato in solido con quest’ultimo al pagamento dei debiti condominiali per l’anno in corso e per quello precedente. Certamente, l’acquirente potrà rivalersi nei confronti del venditore per le somme pagate.