di Giuseppe Spoto

Il quorum deliberativo si misura in millesimi

Le spese condominiali ripartite sulla base delle tabelle millesimali

La riforma dedica adeguato spazio alla disciplina delle tabelle millesimali, indicando le possibili soluzioni da applicare alle ipotesi più problematiche riguardanti la costituzione e le esigenze di revisione.
Millesimi
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni si calcola per quote millesimali, considerando idealmente il valore dell’edificio pari a mille. Di solito, le tabelle millesimali sono predisposte dal costruttore dell’edificio oppure dall’unico proprietario di un edificio da frazionare prima della stipula del primo atto di compravendita, in quanto la loro funzione è quella di permettere la suddivisione delle spese relative alle parti comuni. I millesimi assolvono tuttavia anche ad una ulteriore importante funzione: essi servono per determinare il quorum costitutivo e deliberativo dell’assemblea.
Natura giuridica e votazione
Secondo le sezioni unite della Corte di Cassazione (Cass. ss.uu. 2010, n. 18477) le tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio approvato a maggioranza non rivestono la natura di atto negoziale, perché non incidono sul diritto di proprietà esclusiva, ma accertano il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della ripartizione delle spese condominiali. In base a tale ragionamento la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio deve essere prevista per l’approvazione e la modifica delle tabelle in questione. Conseguentemente, per l’approvazione e per la modificazione delle tabelle millesimali è sufficiente il voto della maggioranza e non l’unanimità. Prima di arrivare a queste conclusioni vi sono state precedentemente orientamenti contraddittori. Il quadro è oggi semplificato a seguito di quanto stabilito dall’art. 69 disp. att. del codice civile.
La riforma
Secondo quanto disposto dalla riforma, viene ribadito il principio per cui la revisione della tabelle millesimali debba avvenire all’unanimità, ma al contempo vengono introdotte due eccezioni a tale principio, sussistendo le quali la revisione può essere effettuata a maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. anche nell’interesse di un solo condomino. Si tratta dell’ipotesi in cui i valori millesimali siano conseguenza di un errore di calcolo materiale e dell’ipotesi di mutate condizioni dell’immobile. Tuttavia, per evitare istanze pretestuose e stabilire un limite, è previsto come presupposto che la mutazione comporti almeno un’alterazione di più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare di un singolo condomino. Per quanto riguarda l’errore va precisato che esso può essere di fatto o di diritto. Vi è errore di fatto, quando l’errore nella formazione dei millesimi dipende da una falsa valutazione degli elementi da prendere in considerazione per il calcolo, come ad esempio: l’altezza, la superficie, la mancata considerazione di una pertinenza e simili, mentre è di diritto, quando incide sull’identificazione di presupposti di legge.
Legittimazione passiva
I costi di aggiustamento delle tabelle saranno sostenuti dal responsabile della variazione. La domanda in giudizio doveva prima della riforma essere proposta contro tutti i condomini, mentre con l’entrata in vigore del nuovo testo potrà essere convenuto in giudizio unicamente il condominio nella persona dell’amministratore che dovrà darne senza indugio notizia in assemblea, a pena di revoca e di risarcimento degli eventuali danni.