di Oliviero Franceschi

Le detrazioni fiscali per chi acquista casa

Se si compra la prima casa l’imposta
di registro è del 3%, per quella ipotecaria
e catastale si pagano 168 euro ciascuna
Giovani coppie, single, famiglie che hanno bisogno di “allargarsi” e acquistare un appartamento più grande: in tanti si trovano nella necessità di comprare un immobile o sperano di realizzare il sogno di una vita. E in tempi di crisi economica, una parte sempre più grande decide di comprare ricorrendo al prestito della propria banca e accendendo un mutuo. Anche il fisco approva la cosa e concede qualche aiuto…
Imposte di registro più basse
Innanzitutto l’acquisto della prima casa è da sempre agevolato alla “radice”: le normali imposte che pesano sulle compravendita immobiliari, infatti, sono ridotte sensibilmente. Sull’acquisto di un immobile non prima casa, infatti, si pagano l’imposta di registro del 7%, quella ipotecaria del 2% e quella catastale dell’1%. Viceversa se si compra in regime di agevolazioni prima casa l’imposta di registro scende al 3% e quella ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa, cioè per 168 euro ciascuna. Un bel risparmio senza dubbio. A questo punto però occorre sgombrare subito il campo da un equivoco in cui cadono in molti tra gli aspiranti acquirenti: come si intuisce dai termini usati dal legislatore, le agevolazioni prima casa non sono riservate all’abitazione principale, quella in cui il contribuente o i suoi familiari risiedono, ma sono rivolte all’acquisto della prima proprietà.
Requisiti
Ecco in sintesi le condizioni da rispettare perché un immobile sia considerato prima casa:
• l’abitazione non deve avere caratteristiche di lusso;
• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula o nel Comune in cui ha sede o svolge la propria attività principale ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro;
• occorre non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile;
• bisogna non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni prima casa.
Acquistare col mutuo
Se si decide di comprare con un mutuo e se l’immobile acquistato è abitazione principale, il fisco ci da un’altra mano. Esattamente, sulla rata del mutuo spetta una detrazione Irpef del 19%, che si calcola non solo sugli interessi passivi, ma anche sugli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, relativi come dicevamo, a mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale. Tra gli oneri accessori sono compresi anche le differenze di cambio relative a mutui stipulati in ECU o in altra valuta, la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato), la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato, le spese di istruttoria e di perizia tecnica, ecc. Sono detraibili anche le spese notarili che comprendono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (escluse quelle sostenute per l’atto di compravendita) che le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca. Il totale su cui calcolare la detrazione, però, non può superare il tetto di 4.000 euro.
Solo se..
Anche in questo caso, per avere diritto allo sconto fiscale occorre rispettare alcune precise indicazioni: essere proprietari dell’immobile, essere intestatari del contratto di mutuo, utilizzare l’appartamento come abitazione principale e richiedere un mutuo garantito da ipoteca. Con un finanziamento diverso dal mutuo ipotecario come, ad esempio, un’apertura di credito o la cessione dello stipendio, non si può beneficiare della detrazione sugli interessi passivi. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. La detrazione perciò spetta anche se l’immobile costituisce l’abitazione principale di un familiare, cioè il coniuge, un parente entro il terzo grado o un affine entro il secondo grado del proprietario. Nel caso di separazione legale anche il coniuge separato, finché non interviene la sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, invece, per avere diritto al beneficio, devono risiedere nell’immobile altri familiari, come ad esempio i figli.
L'algebra delle detrazioni..
L’importo massimo su cui si può calcolare la detrazione fiscale del 19% è pari a 4.000 euro. Attenzione però, se il mutuo eccede il costo sostenuto per acquistare l’immobile si possono portare in detrazione solo gli interessi relativi alla parte del mutuo che copre questo costo, aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all’acquisto. In questi casi, per determinare la parte di interessi da detrarre si può utilizzare la formula seguente: (costo di acquisizione dell’immobile x interessi pagati)/capitale dato in mutuo.
In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di 4.000 euro è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. Marito e moglie non fiscalmente a carico l’uno dell’altro e cointestatari al 50% del mutuo sulla casa acquistata in comproprietà possono calcolare la detrazione su un massimo di 2.000 euro ciascuno.

Hanno collaborato Daniele Cuppone e Alberto Martinelli