di Giuseppe Spoto

Obbligato alla fideiussione chi vende una casa "sulla carta"

Tutele per chi acquista immobili da costruire

L’approfondimento di questa settimana è dedicato all’acquisto di un immobile da costruire. Il Decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 assicura all’acquirente di un immobile sulla carta alcune garanzie, ma lascia irrisolti alcuni problemi. Ai fini della disciplina sopra ricordata, per immobile da costruire si intende il fabbricato che al momento della conclusione del contratto non sia ancora esistente, ma di cui è stata prevista la costruzione. I contratti che rientrano nell’ambito di applicazione di queste norme sono soltanto contratti con effetti obbligatori che non danno luogo al trasferimento immediato della proprietà verso l’acquirente, ma che obbligano il venditore a costruire l’immobile secondo quanto previsto dal progetto e a consegnarlo nelle modalità prefissate.
Fideiussione
Il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente una fideiussione, rilasciata da una banca o intermediario finanziario o da una impresa assicuratrice, in modo da garantire un importo pari alle somme o ai valori ricevuti al momento della stipula del contratto, o comunque pari alle somme che egli stesso debba riscuotere o ricevere dopo la stipula del contratto. Rimangono escluse dalla fideiussione le somme date a mutuo in favore dell’acquirente o i contributi pubblici accompagnati da autonoma garanzia. In caso di omissione della garanzia fideiussoria, è prevista la nullità del contratto che può essere fatta valere soltanto dall’acquirente.
Permesso di costruire
Con la sentenza 10 marzo 2011, n. 5749 la Corte di Cassazione ha stabilito che la speciale normativa in materia di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire opera solo a condizione che, in data antecedente al contratto, sia stato richiesto il permesso di costruire, o titolo equipollente.
Prelazione
All’acquirente dell’immobile spetta il diritto di prelazione in caso di vendita all’incanto per ragioni dovute alla crisi finanziaria del costruttore. Presupposti della prelazione sono che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale dell’acquirente o di un suo parente di primo grado e che comunque sia stato materialmente consegnato dal venditore all’acquirente.
Preliminare di vendita
Si definisce preliminare il contratto con il quale una o entrambe le parti si obbligano a concludere un futuro contratto definitivo di cui è stato predeterminato il contenuto. Si tratta di un contratto ad effetti obbligatori in quanto vincola le parti alla stipulazione del contratto definitivo. Gli effetti che si producono non sono quelli del contratto definitivo, ma quelli che derivano dall’adempimento degli obblighi che trovano fonte nello stesso preliminare. Nell’ipotesi di inadempimento di una delle parti, all’altra è riconosciuto il diritto di chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno, secondo le regole generali, ovvero di agire per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre. È ammessa la trascrizione del preliminare relativo ad un contratto di compravendita immobiliare ed in tale ipotesi gli effetti della trascrizione del definitivo retroagiranno al momento in cui è stato trascritto il preliminare. Gli effetti della trascrizione del preliminare cessano se entro un anno dalla data convenuta per concludere il definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del definitivo.