di Lucilla Quaglia

Piano casa: escluse le sopraelevazioni, possibili gli ampliamenti

Con un progetto che goda l'assenso
del condominio, le abitazioni possono
svilupparsi in quantità proporzionale al 20%

Le nuove norme della legge regionale n.10 che permettono al cittadino di ampliare le mura domestiche, offrono anche la possibilità di sopraelevazione? Una delle domande più frequenti è in effetti se tale normativa coinvolga i terrazzi, se questi ultimi possano essere aumentati in senso verticale e, in caso affermativo, in che percentuale. “La sopraelevazione è esclusa – spiega il vice presidente e assessore alle Politiche del Territorio e dell'Urbanistica della Regione Lazio Luciano Ciocchetti - ma può essere realizzato un volume in aderenza o in adiacenza al fabbricato interessato, così come recita la legge regionale n.10 all’articolo 3, comma 3”.
In sintesi il testo afferma che è possibile aumentare il volume in quantità proporzionale al 20% della volumetria dell’intero fabbricato, attraverso un progetto unitario che comprenda l’intero fabbricato e goda dell’assenso del condominio.

Ampliamenti in terrazzi, portici e balconi
Gli ampliamenti della legge regionale n.10 riguardano solo le parti esterne, quindi interessano i terrazzi, i portici e i balconi e non devono superare i 70 mq complessivi, suddivisi per ciascun appartamento dell’intero palazzo.
Coinvolti nell’operazione tutti gli immobili, sebbene le villette e le case a schiera siano le sole unità a godere di autonomia funzionale e a poter usufruire dell’intero ampliamento. Mentre nei fabbricati multipli quest’ultimo è proporzionalmente diviso per ogni appartamento.

I decreti attuativi e i dettagli della legge
La Regione Lazio non ha ancora emesso i decreti attuativi del Piano Casa, che prevede di estendere gli interventi di ampliamento del 20% anche agli edifici residenziali di dimensioni maggiori ai 1000 metri cubi, ma comunque entro un massimo di 70 metri quadrati.
Le abitazioni uni familiari o aggregate a schiera possono ampliarsi ciascuna il 20% e comunque fino ad un massimo di mq 70.
“E’ prevista l’estensione dell’edilizia sociale anche agli studenti universitari e alle categorie protette e svantaggiate – aggiunge Chiocchetti - e ai componenti del comparto sicurezza, dei Vigili del fuoco e delle Forze armate. Per il reperimento di alloggi a canone calmierato viene favorita la sostituzione di alcuni immobili attraverso la loro demolizione e ricostruzione - con cambio di destinazione d’uso verso il residenziale - riservando il 30% all’edilizia sociale”.
Inoltre il piano prevede la possibilità di sostituzione di interi condomini in stato di degrado -favorita dalla possibilità di estendere fino al 60% la volumetria esistente - a condizione che venga mantenuto almeno il precedente numero di abitazioni in capo agli attuali proprietari.

Chiusura di una terrazza
“Per la realizzazione di una veranda tramite la chiusura di una terrazza o di un balcone privati – sottolinea l’avvocato Ferdinando Della Corte, consulente dell’Associazione amministratori di condominio (Anaci) di Roma - debbono innanzitutto essere ben chiari due punti essenziali, così da evitare liti inutili. In primo luogo tutte le autorizzazioni, permessi, benestari ecc., rilasciati dai vari uffici pubblici competenti, riguardano unicamente l’aspetto pubblico relativo alla realizzazione della veranda ma in nessuna misura incidono sui rapporti privatistici tra condomini. Cioè è del tutto possibile – e anche frequente – che la realizzazione di una veranda sia legittima sotto il profilo pubblicistico, avendo ricevuto tutti i permessi necessari dai vari uffici tecnici del Comune, ma illegittima nei riguardi degli altri condomini per la violazione dei loro diritti di natura privata”.
Il nostro diritto civile prevede che ciascun proprietario possa utilizzare come meglio crede il proprio bene: quindi, nello specifico, anche la sua abitazione chiudendo in tutto o in parte balconi o terrazze, senza dovere chiedere l’autorizzazione agli altri condomini.
“Il diritto del condomino di chiudere la sua terrazza o balcone – replica però Della Corte - incontra dei limiti che possono arrivare fino alla completa cancellazione del diritto stesso: ovvero la norma contrattuale inserita nel regolamento condominiale, la quale vieti in modo esplicito e univoco la chiusura dei balconi e terrazze privati - ovvero la subordini all’approvazione dei condomini - oppure la nuova opera minaccia la stabilità e la sicurezza dell’edificio o altera il suo decoro architettonico”.
Un altro aspetto, conclude Della Corte, da tenere ben presente, è che la nuova copertura, realizzata dal condomino per chiudere la propria terrazza, diviene automaticamente la copertura (tetto) degli appartamenti sottosanti. Ne consegue che i condomini che ne sono coperti ne traggono beneficio e pertanto in futuro dovranno concorrere al pagamento delle spese di manutenzione della nuova copertura.