di Silvia Scafati

Proposta d’acquisto, conviene vincolare l’erogazione del mutuo

LE GARANZIE

Acquistare casa è una delle decisioni più importanti e probabilmente il principale investimento nella vita della maggior parte degli italiani. Quando non si ha la liquidità necessaria per procedere all’acquisto di un immobile, e bisogna ricorrere al mutuo, è bene muoversiconunpo’ di anticipo poiché valutare le diverse offerte sul mercato e trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze richiede tempo, oltre cheparticolare attenzione.

Definire un tetto massimo di spesa in base al proprio reddito, determinare la propria disponibilità mensile e verificare quanto è disposta a concedere la banca, sulla base del valore dell’immobile, sono le principalivariabilidaconsiderare. Ma bisogna anche fare attenzione alle tempistiche che intercorrono tra la presentazionedella documentazione e l’effettiva erogazione del mutuo, che potrebbero nonessere brevi.

Spesso infatti accade che, individuata la casa da acquistare, sia necessario effettuare una proposta d’acquisto irrevocabile ancor prima di aver ottenuto il mutuo.

La proposta d’acquisto.
Come procedere in tranquillità senza impegnarsi prima del tempo? In questi casi è consigliabile ricorrere alla proposta di acquisto “condizionata” all’ottenimento del mutuo. Primadi tutto, che cos’è la proposta di acquisto? È la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certoprezzo. Ingeneresi tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra”. Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente. Non vincola il venditore che nel frattempo resta libero di valutare anche altre offerte.
È quindi importante prestare grande attenzione alle clausole contenute nella proposta di acquisto che solo con il consenso di entrambi i contraenti potrà essere modificata o integrata e che se accettata condurrà alla conclusione di un vero e proprio contratto definitivo.

Il mutuo.
Quando per comprare casa occorre contrarre un mutuo, è consigliabile ricorrere alla proposta di acquisto “condizionata” cioè che prevede una clausola sospensiva, nelle generalità dei casi, o una clausola risolutiva. Secondo quanto previsto dall’art. 1353 del codice civile, infatti, “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto”.
Questo significa che è possibile effettuare una proposta d’acquisto che contenga, come clausola sospensiva l’inefficacia della proposta medesima finché l’aspirante acquirente non ottenga, entro un termine prestabilito, il mutuo. Oppure, nel caso di condizione risolutiva l’inefficacia della proposta se l’acquirente non ottenga, entro un termine prestabilito, il mutuo.

I casi possibili.
Vediamo un esempio di condizione sospensiva. «Il contratto che si perfezionerà a seguito della accettazione della presente proposta è sottoposto a condizione sospensiva. Evento condizionante è l’ottenimento da parte del proponente l’acquisto di un finanziamento bancario entro il..... e la comunicazione entro il predetto termine alla agenzia della circostanza in questione ».
Ecco invece un esempio di condizione risolutiva. «Il contratto che si perfezionerà a seguito della accettazione della presente proposta è sottoposto a condizione risolutiva. Evento condizionante è il mancato ottenimento da parte del proponente l’acquisto di un finanziamento bancario entro il..... e la mancata comunicazione entro il predetto termine alla agenzia della circostanza in questione».

La proposta d’acquisto è un atto vincolante, in assenza di una condizione sospensiva o risolutiva l’aspirante compratore è obbligato a mantenere fede alla sua proposta e a procedere con l’acquisto dell’immobileinogni caso. Quando il mutuo è l’unicomodo per poter davvero acquistare, una proposta senza questi tipi di clausola costituisce un vincolo negativo sia per l’acquirente, sia per il venditore: l’aspirantecompratore, infatti, si ritrova con l’obbligo di adempiere ad una spesa che non ha i mezzi per sostenere, mettendo a forte rischio il proprio patrimonio, mentre il venditore si potrebbe trovare a dover investire molto tempo in cause legali per poter ottenere la somma concordata in cambio della vendita della casa.
La proposta d’acquisto condizionata all’ottenimento del mutuo favorisce dunque entrambe le parti, rendendo inefficace il vincolo in caso di mancata approvazione del mutuo.