• di Giuseppe Spoto
• venerdì 4 dicembre 2015, 23:01

Sentenza della Cassazione sui danni da infiltrazioni

Corresponsabilità del condominio e non solo del proprietario del lastrico solare
L’approfondimento di questa settimana è dedicato al commento della sentenza n. 21694 del 23 ottobre 2015 mediante cui la seconda sezione della Corte di Cassazione ha riconosciuto la corresponsabilità del condominio e non solo del proprietario esclusivo del lastrico solare per i danni causati da infiltrazioni d’acqua al proprietario del locale sottostante. L’occasione è utile per trattare un tema importante, ma non deve indurre nell’errore di considerare il principio affermato come disgiunto dallo specifico caso trattato.
Lastrico solare
Il lastrico solare può essere condominiale oppure destinato all’uso esclusivo di un solo condomino. Ai fini della decisione sulla responsabilità per i danni da infiltrazioni o comunque per le spese relative al lastrico solare è molto importante stabilire se la proprietà dello stesso sia del condominio o di un unico condomino. Il proprietario esclusivo del lastrico solare può apportarvi le modifiche opportune a migliorare l’utilizzo.
Obbligo di custodia
La Cassazione conferma la tesi dell’obbligo di custodia ex art. 2051 del codice civile, ritenendo nella fattispecie analizzata dalla sentenza sopra ricordata la corresponsabilità non solo del proprietario del lastrico solare per le infiltrazioni, ma anche del condominio, dato che entrambi, se pur in diverso modo, si sono dimostrati inadempienti dell’obbligo di custodia. Il condominio si è dimostrato inadempiente per gli impianti di scarico e per le gronde, mentre il proprietario del lastrico solare per il manto di copertura del locale sottostante danneggiato. Secondo tale tesi, la responsabilità di chi ha la custodia si presume e spetterà a quest’ultimo l’onere di dimostrare che, in assenza dell’evento eccezionale, il danno non si sarebbe verificato.
Corresponsabilità del danneggiato
Ulteriore problema è invece offerto nell’ipotesi in cui il condomino la cui unità immobiliare sia stata danneggiata da infiltrazioni di acqua provenienti dal tetto o da altre parti rifiuta l’offerta di riparazione immediata, contribuendo ad aggravare il danno. In questa particolare ipotesi, occorrerà valutare l’aumento del danno e delle spese a cui ha concorso il danneggiato stesso, per non allontanarsi dalla casa nel periodo dei lavori o per aver sottovalutato la gravità del danno, ritenendo possibile che l’intervento fosse rimandato.
Infiltrazioni da acque nere
Le infiltrazioni di acqua potrebbero derivare non solo dalle acque pluviali, ma anche da altre cause. Quando il danno è causato dalla rottura dei servizi igienici di un appartamento, il proprietario di quest’ultimo è tenuto a risarcire il danno cagionato. Se invece il danno deriva da un tubo condominiale sarà il condominio a risponderne.
Muro perimetrale
Se le infiltrazioni di acqua provengono dai muri perimetrali dell’edifico, spetterà al condominio provvedere al risarcimento del danno essendo i muri perimetrali parti comuni dell’edificio. La spesa dovrà essere ripartita quindi in tal caso in proporzione dei millesimi.
Guasto all’impianto idrico
L’impianto idrico rientra tra le parti comuni dell’edificio fino al punto di diramazione nelle varie unità immobiliari, pertanto in caso di guasto di un tubo all’interno di un appartamento, spetterà al proprietario intervenire a proprie spese. Se il danno deriva dall’occlusione di un tubo di scarico condominiale, il danneggiato dovrà rivolgersi al condominio in persona dell’amministratore.