di Vincenzo Malatesta

Sfitte? Niente Irpef, solo Imu:"premio" agli immobili vuoti

Per effetto della sostituzione vantaggi alle abitazioni non locate. La normativa

L’Imu sostituisce l’Irpef e relative addizionali per la componente immobiliare in relazione ai redditi fondiari dei beni non locati. È l’Agenzia delle entrate con la circolare 5/2013 a spiegare la relazione fra l’imposta municipale unica e quella sul reddito delle persone fisiche, con particolare riferimento alla disposizione di cui all’articolo 8, comma 1, del decreto legislativo 23/ 2011. Anche se l’Imu non ha natura d’imposta sul reddito, l’effetto sostitutivo voluto dal legislatore si concretizza nell’esclusione, dalla base imponibile dell’Irpef, del reddito fondiario prodotto dagli immobili non affittati o non locati ma soggetti all’imposta sugli immobili, con effetti analoghi a quelli che derivano dall’applicazione dell’articolo 3 del testo unico delle imposte sui redditi (Tuir).
Imposta indeducibile
Il principio di sostituzione Imu-Irpef incide anche sull’applicazione della norma di cui all’articolo 11, comma 2 bis, del Tuir secondo cui «se alla formazione del reddito complessivo concorrono soltanto redditi fondiari di cui all’articolo 25 di importo complessivo non superiore a 500 euro, l’imposta non è dovuta». Nel verificare il superamento del limite di 500 euro, dunque, non bisogna considerare i redditi degli immobili per i quali è dovuta solo l’Imu. Il contribuente è tenuto a indicare nel modello 730/2013 o Unico persone fisiche 2013, nei quadri dei redditi dei terreni e dei fabbricati, i dati relativi a tutti i beni posseduti, compresi quelli i cui redditi sono sostituiti dalla cedolare secca e dall’Imu. L’imposta sugli immobili, a ogni buon conto, non è deducibile dalla base imponibile dell’Irpef, dell’imposta sul reddito delle società (Ires) e dell’imposta regionale sulle attività produttive (Irap).
Senza cedolare
Alcune precisazioni sono necessarie per l’ipotesi in cui un immobile è locato soltanto per una parte del periodo d’imposta. Quando il contribuente sceglie la cedolare secca bisogna dividere il periodo d’imposta tra la parte in cui l’immobile non è affittato, con applicazione delle regole Irpef, e la parte in cui l’immobile risulta invece locato, con applicazione delle regole della cedolare secca. Quando invece l’opzione per la cedolare non è effettuata o non risulta possibile, l’Imu sostituisce l’Irpef e le addizionali dovute in reazione al reddito fondiario relativo alla sola parte del periodo di imposta in cui l’immobile non è affittato, mentre per la restante parte il reddito fondiario che scaturisce dall’immobile locato è soggetto a Irpef e addizionali calcolate con le regole ordinarie.
Caso pratico
Un esempio servirà a chiarire. Poniamo che l’immobile sia rimasto a disposizione del proprietario dal primo gennaio al 31 maggio 2012 e poi concesso in affitto dal primo giugno 2012 al 31 maggio 2013, con canone annuo di 12 mila euro, rendita di 3 mila comprensiva della rivalutazione del 5 per cento. Cominciamo dal reddito fondiario per l’anno 2012. Per la parte del periodo d’imposta che va dal primo gennaio al 31 maggio 2012 l’Irpef sul reddito fondiario dell’immobile non locato è sostituita dall’Imu. Nella dichiarazione dei redditi - modello 730/2013 o modello Unico persone fisiche 2013 - il contribuente deve comunque indicare nel quadro B/RB anche i dati relativi al periodo dell’anno in cui l’immobile non è locato. Il reddito fondiario dell’immobile non locato sarà riportato in un rigo ad hoc del prospetto di liquidazione 730-3 o del quadro RN del modello Unico Pf 2013. Per la parte del periodo d’imposta che va dal primo giugno al 31 dicembre 2012, da assoggettare all’imposta sul reddito è l’importo del canone di 5.980,27 euro. E per lo stesso periodo è dovuta anche l’Imu. Quanto al reddito 2013, fra il primo gennaio e il 31 maggio è da assoggettare a Irpef l’importo del canone di 4.716,16 euro, mentre fino a dicembre torna a essere sostituita dall’Imu. Per chi sceglie il regime della cedolare secca il reddito ai fini Irpef risulta assoggettato all’imposta sostitutiva applicando le aliquote previste (21 o 19 per cento) sul canone di locazione senza alcuna riduzione forfetaria.