di Giuseppe Spoto

Strade interne al condominio, così il transito e la sosta breve

 Voto di 4/5 dei condomini per cambiare destinazione d’uso del giardino


L’approfondimento di questa settimana è dedicato a risolvere due quesiti proposti da alcuni lettori, ma che per esigenze connesse ai tempi di risposta e soprattutto per le difficoltà nel poter dare adeguato spazio all’interno della rubrica non hanno potuto trovare il giusto accoglimento fino a questo momento. L’occasione è utile, ancora una volta, per trattare temi di interesse generale. Per quanto riguarda la prima questione mi è stato chiesto se sia possibile regolamentare in un supercondominio dotato di quattro strade il transito e la breve sosta per il carico e scarico, nonché il parcheggio per lunga sosta, visto che si tratta di proprietà privata ma aperta anche al pubblico. Il secondo quesito riguarda la trasformazione del giardino condominiale in parcheggio e il danno che i condomini del pianterreno potrebbero avere dall’approvazione di una simile delibera. Pur essendo domande diverse riguardano il problema del parcheggio comune in contrasto ad altre opposte esigenze, meritevoli egualmente di tutela.
Strade ad uso pubblico
Ai fini dell'applicazione delle norme del codice della strada si definisce “strada” l'area ad uso pubblico destinata alla circolazione dei pedoni, dei veicoli e degli animali. Sulla base di questa definizione contenuta nell’art. 2 del codice della strada vi è un orientamento che ritiene possibile l’intervento dei vigili e comunque l’applicazione delle norme relative alla circolazione, nonché alla sosta dei veicoli perfino nella aree private, quando non chiuse e destinate alla circolazione e al passaggio di tutti i cittadini. Questo orientamento pone l’accento sul concetto di destinazione e non su quello di proprietà. Il problema quindi del limite dei poteri della polizia municipale andrebbe più correttamente individuato non tanto in base alla natura pubblica o privata della proprietà, ma in base all’esistenza o meno di aree chiuse al pubblico transito o aperte allo stesso. Ciò ovviamente determinerebbe l’applicazione delle norme del codice della strada nelle ipotesi di strade private purché gravate da una servitù di passaggio da parte del pubblico. Il problema esisterebbe solo in altri casi.
Rimozione forzata
La richiesta di rimozione forzata all’interno di un parcheggio condominiale dovrebbe più correttamente provenire dall’amministratore ed essere effettuata con l’intervento della polizia municipale.
Regolamento
Per regolamentare l’utilizzo della cosa comune vietando che estranei possano sostare negli spazi condominiali è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1000. Come qualsiasi spazio condominiale anche un’area o una strada condominiale può essere oggetto di regolamento. Tuttavia, rimane il problema della opponibilità del predetto regolamento nei confronti di terzi, essendo comunque idoneo a disciplinare solamente rapporti tra condomini.
Secondo quesito
È possibile cambiare la destinazione d’uso di un giardino condominiale e farne un parcheggio solo con una maggioranza che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio e dopo aver adempiuto gli oneri procedimentali stabiliti dall’art. 1117 ter c.c. Ciò non impedisce al condomino eventualmente dissenziente di ricevere tutela giudiziale o comunque un indennizzo, purché riesca a motivare e a dimostrare l’esistenza di danni alla proprietà privata.