di Oliviero Franceschi

Usufrutto e nuda proprietà, ecco i nuovi coefficienti

Calo del tasso di interesse dal 2,5 all'1%, occorre rifare i calcoli

In un mercato immobiliare che sta cercando di uscire dalle difficoltà, la compravendita del diritto di nuda proprietà su un immobile mantiene la sua convenienza in diversi casi concreti. Ma con la discesa del tasso d’interesse occorre fare calcoli nuovi.
Che cos’è l’usufrutto
L’usufrutto è il diritto di utilizzare un immobile, di godere di esso e dei relativi redditi, ad esempio abitandolo o addirittura affittandolo. Al nudo proprietario spetta invece solo la proprietà priva del potere di trarre utilità immediata dal bene, ad esempio senza poter abitare nella casa o concederla in locazione. Le motivazioni che spingono a cedere o ad acquistare la sola nuda proprietà di un appartamento sono diverse. Solitamente, il venditore “tipo” è un anziano o una coppia di anziani, che non avendo eredi, alla loro morte non saprebbero a chi lasciare l’appartamento. Vendendo la nuda proprietà, la coppia, può ottenere i mezzi finanziari per vivere in maniera più agiata, continuando comunque ad abitare nella stessa casa. Potrebbe capitare la necessità di una somma di denaro, magari per delle cure mediche: chiedendo un prestito garantito da ipoteca, se non ci sono certezze di poterlo restituire, si potrebbe perdere magari l’unico tetto sulla testa a disposizione.
La nuda proprietà
Con la vendita della nuda proprietà invece si mantiene la certezza di continuare a vivere nell’appartamento. Il caso tipico dell’acquirente, invece, potrebbe essere quello dei genitori che acquistano la “nuda proprietà” di un immobile, con lo scopo di adibirlo in un secondo tempo (cioè alla morte dell’usufruttuario), ad abitazione del figlio, o anche quello di un tradizionale investitore che, non volendo far figurare un altro immobile fra i propri redditi, mette al sicuro un po’ dei suoi risparmi investendoli comunque in beni immobiliari. Il nudo proprietario infatti non deve dichiarare la nuda proprietà nel modello Unico o nel 730, perché è l’usufruttuario che continua a pagare le tasse, esattamente come prima del rogito.
Pro e contro...
Come in tutte le cose ci sono sempre pro e contro. Una volta ceduta la nuda proprietà, l’usufruttuario potrebbe non avere più molto da sfruttare (ovvero impegnare) nell’ipotesi di ulteriori necessità economiche. Viceversa chi compra corre il rischio di dover attendere più di quanto ipotizzato per entrare in possesso dell’appartamento.
Convenienza fiscale
La convenienza di un simile contratto è data anche dal particolare trattamento fiscale ad esso riservato. Infatti, la base imponibile, cioè il valore su cui si calcolano le imposte per il trasferimento, è costituita soltanto dal valore della nuda proprietà. L’imposta di registro per la vendita della nuda proprietà si ottiene, quindi, moltiplicando l’aliquota del 9 o del 2%, se “prima casa”, al valore della nuda proprietà, che ovviamente è più basso del valore della piena proprietà dell’immobile. Ma soprattutto per chi compra una nuda proprietà, l’appeal fiscale dell’operazione è decisamente aumentato in questi tempi in cui la tassazione sugli immobili è cresciuta a dismisura. No solo l’Irpef ma anche la famigerata Imu, restano tutte a carico dell’usufruttuario: perciò chi compra non deve sobbarcarsi da subito il peso fiscale dell’acquisto, mentre per chi vende le cose continuano esattamente come prima. Il compratore può dunque investire in beni immobiliari comunque abbastanza solidi, senza essere sottoposto alla super-tassazione sugli immobili degli ultimi anni.
Valore della nuda proprietà
Il prezzo di vendita della nuda proprietà è la sintesi di una serie di fattori tra i quali l'età del venditore (più è anziano, minore risulterà lo "sconto" per l'acquirente) e i classici indicatori delle quotazioni immobiliari (stato di conservazione dell'immobile, ubicazione, ecc.). Tali classici indicatori influenzano il valore della piena proprietà dell’immobile, da cui discende quello della nuda proprietà. Per conoscere quest’ultimo, è necessario calcolare la differenza tra il valore della piena proprietà e il valore dell'usufrutto, che si ottiene attraverso appositi coefficienti che variano in base all’età dell’usufruttuario (vedi tabella): più è giovane, e quindi, tanto più alta sarà l’aspettativa di vita, maggiore sarà il valore dell’usufrutto. Ciò vuol dire che, ad esempio, se a vendere la nuda proprietà sarà un cinquantenne, si pagheranno meno imposte rispetto ad una vendita fatta da un anziano di novant’anni.
Nuovo tasso legale dal 1° gennaio
Dal 1° gennaio 2014 il tasso legale d’interesse è sceso dal 2,5 all’1%, grazie al D.M. 12 dicembre 2013. Pertanto è stata adeguata la tabella di calcolo dell’usufrutto, che riportiamo in basso. La tabella viene adeguata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze ogni qualvolta cambia il tasso legale. Per ogni verifica rinviamo gli appassionati del diritto al D.M. 23/12/2013.

(Hanno collaborato Daniele Cuppone e Alberto Martinelli)