• Sabato 13 Ottobre 2018, 12:51

La casa grande si fraziona e al mercato piace di più

In un mercato in cui il taglio di immobile più ricercato non supera gli 80 mq, appartamenti di oltre 200 rischiano di trovare poco sbocco. Ecco allora che, vuoi per le mutate condizioni economiche di una famiglia, vuoi perché i figli hanno ormai preso altre strade, una soluzione può essere quella del frazionamento. Una strada che può far gola anche a due famiglie in cerca, entrambe, di un immobile: dividere una spesa, in questo caso, può essere davvero conveniente, perché i prezzi del mercato sono inversamente proporzionali ai metriquadri. Un appartamento di 200 mq, in media, costerà meno che due da100 mq.

Oggi, poi, frazionare è più facile per via di alcune semplificazioni intervenute sul Testo Unico sull’Edilizia previste nel 2016 dallo Sblocca Italia.
A partire dalla metratura dell’immobile: dopo il frazionamento, la superficie dell’appartamento ricavato non può essere inferiore a 45 mq, unico limite previsto, mentre prima la legge poneva un minimo di 300 mq come requisito per l’immobile da frazionare. Non si potrà naturalmente modificare la volumetria complessiva degli edifici, ad esempio costruendo stanze in più, nécambiare la destinazione d’uso: un immobile a uso abitativo non si potrà, ad esempio, trasformarein ufficio.Tantomeno sarà consentito modificare la disposizione degli ambienti.

Occorre in prima battuta verificare che il regolamento del condominio, se di origine contrattuale, non lo vieti: se così è, il frazionamento di unità in condominio si pone come una facoltà connessa al diritto di proprietà e non richiede quindi il consenso assembleare. È quindi possibile realizzare nuovi accessi sul pianerottolo, fatti sempre salvi i limiti della sicurezza e del rispetto del decoro. Lo Sblocca Italiaha previsto una novità proprio sotto questo aspetto: per aprire una nuova porta sul pianerottolo serve il benestare condominiale, ma l’autorizzazione non va allegata alla documentazione con la quale si richiede il titolo edilizio, come era invece richiesto prima.

Insomma, il frazionamento può rivelarsi conveniente, ma è subordinato a diversi presupposti giuridici e tecnici, per la verifica dei quali è bene affidarsi a un esperto. Sotto il profilo tecnico occorre prima di tutto verificare, in base alla zona d’interesse, se sussistono limiti imposti dagli strumenti urbanistici e dai regolamenti edilizi.

In alcune zone di Roma, come l’Eur e Prati, caratterizzate da appartamenti di grande metratura, questa soluzione sta prendendo piede, ma se si sceglie questa strada bisogna però prestare attenzione ad alcuni aspetti.
Il titolo edilizio per poter procedere alle modifiche interne all’immobile è diverso a seconda che si sia dentro o fuori dalla Città Storica: nel primo caso è la Scia, che si può ottenere dopo aver acquisito il parere favorevole dalla Soprintendenza alle Belle Arti.
Per le aree all’esterno della Città Storica è necessaria la Cila e il parereda conseguire è quello della Sovrintendenza Capitolina. Passati in rassegna tutti i requisiti relativi alle autorizzazioni è fondamentale poi verificare, già in fase di progettazione, che i due appartamenti ricavati dal frazionamento siano indipendenti da un punto di vista impiantistico.
Non deve trovarcisi cioè nella condizione di creare servitù di passaggio di cavi, tubi e quant’altro da un appartamento all’altro tali da creare difficoltà e impedimenti in caso di vendita di una delle due unità.

La verifica più approfonditava fatta sugli scarichi: se non si possono realizzare colonne esterne autonome, magari in una chiostrina esterna, vuol dire che l’appartamento non si presta a essere diviso. È quindi fondamentale assicurarsi che il progettista, prima di dare il benestare al frazionamento, garantisca che ci siano le reali condizioni perché gli appartamenti abbiano impianti a norma. Perl’energia elettrica eper l’approvvigionamento dell’acqua il discorso è più semplice: basta infatti richiedere al fornitore una nuova utenza.

Va poi affidato a un tecnico il compito di adeguare le tabelle millesimali ed è consigliabile che si provveda a far questo sia che il proprietario delle due nuove unità intenda vendere, sia nel caso in cui resti unico titolare.
Insomma, serve chiarezza: ci sarà un nuovo interno, una nuova casella sul citofono e occorrerà procedere ad aggiungere una buca delle lettere intestata a chi abiterà il nuovo appartamento.
Senza una compravendita della nuova unità immobiliare, le comunicazioni restano limitate al catasto. Il notaio entrerà in gioco solo in un secondo momento, quando, cioè, si decideràdi vendere.
Tornando all’esempio delle due famiglie che acquistano insieme una proprietà da dividere, la strada può essere quella del frazionamento al 50%, ma nulla vieta una modifica in catasto successiva – e conseguente ratifica notarile - nel caso in cui la proprietà sia poi suddivisa diversamente, ad esempio al 40% e al 60%.
È quello che può accadere una volta identificate, dopo l’intervento del progettista, le reali superfici di pertinenza di ciascuno.
Il frazionamento è una buona occasione per adeguare gli impianti dal punto di vista energetico, sfruttando le agevolazionifiscali al 50%.

Capitolo Imu: ovvio che, se l’immobile da frazionare risultava prima casa, il proprietario, diventando titolare di due proprietà, si troverà un onere in più, ovvero l’imposta su quella che risulta come seconda. Una somma che verrà poi ammortizzata dall’investimento generato dall’immobile, dato al figlio o affittato.
Se invece si divide l’immobile in due appartamenti più piccoli, e questi vengono intestati a due proprietari diversi e per entrambi l’unità risulta come prima casa, potranno beneficiare dell’esenzione Imu.
Stesso discorso per la tassa sui servizi indivisibili (Tasi) che si paga come l’Imu sulla prima casasolo se di lussoo di pregio. La Tari, la tassa sui rifiuti, andrà pagata a prescindere dalla categoria catastale e sulla base delle tariffe determinate dal Comune a seconda del numerodi vani e degli occupanti.