• Martedì 30 Ottobre 2018, 08:30

Come ottenere un mutuo senza ipotecare la casa

I mutui bancari, è risaputo, sono prestiti di somme di denaro (a tassi e durate differenti a seconda della tipologia) che comportano una garanzia ipotecaria sulla casa. Tra tutti questi prodotti finanziari ne esiste uno in particolare che non ha, però, bisogno di alcuna garanzia. Si tratta del cosiddetto mutuo chirografario. Nello specifico, si tratta di un prestito a breve termine, che non necessita di garanzie reali come la classica ipoteca.

Chi lo richiede è tenuto a firmare un solo documento di assunzione di responsabilità, un atto chirografario appunto. Capiamo meglio, perciò, in cosa si differenza questo mutuo dagli altri e come si può ottenere?
Il mutuo chirografario non è molto conosciuto perché ha caratteristiche che lo rendono un prodotto poco pubblicizzato dalle banche, facilmente confondibile con prestiti e finanziamenti per le sue caratteristiche similari. In sostanza si tratta di un vero e proprio mutuo ma con scadenza a breve termine, generalmente a 5 anni (ma può essere anche più breve oppure arrivare fino a un massimo di 10 anni) e concesso per somme non troppo elevate. Ecco perché spesso si parla di prestito o finanziamento chirografario, piuttosto che di mutuo, e proprio perché (spesso) la sua richiesta non è legata all’acquisto di una casa o di una qualsiasi unità immobiliare. La vera differenza tra questo e tutti gli altri tipi di mutui sta però nel fatto che per essere richiesto non servono garanzie reali, ovvero non è necessaria l’ipoteca (cosa che avviene con tutti i mutui). La garanzia è data semplicemente dall’avallo personale, da un documento (detto appunto chirografo) firmato dall’intestatario del mutuo che si impegna, con obbligo, unicamente con la propria firma a restituire la somma all’ente creditore secondo tassi e tempi concordati. Appare chiaro che, di questi tempi, mutui simili siano ambiti da coloro che vogliono richiedere un prestito, perché molto meno impegnativi degli altri. Richiedere e sottoscrivere un mutuo chirografario non è però così semplice e non è adatto a tutti i tipi di richieste. In questa guida cerchiamo dunque di capire meglio chi può richiederlo, quali requisiti sono necessari per poterlo ottenere e come fare in concreto.
 
Persone fisiche o aziende, chi può richiederlo
Trattandosi di un mutuo dove non c’è un vero e proprio immobile a garanzia reale del rimborso finale, a richiederlo sono per lo più imprese edili, amministratori di condomini e condomini stessi oppure persone fisiche che necessitano di somme sotto i cento mila euro (ma ogni istituto di credito pone i propri limiti) per ristrutturazioni o, ad esempio, per l’installazione di impianti fotovoltaici. A livello pratico non ci sono particolari limitazioni circa i soggetti che hanno la possibilità di richiedere questo particolare prodotto finanziario. Possono farlo le persone fisiche come le società oppure le imprese, basta che sussistano i requisiti principali richiesti dall’ente creditore, secondo regole e specifiche ben precise.
 
Quali garanzie servono per richiedere un mutuo chirografario?
Nessuna ipoteca è richiesta all’atto di sottoscrizione di un mutuo chirografario, ma questo non significa che la banca o altro istituto di credito non richieda altri tipi di garanzie. In alcuni casi è, infatti, sufficiente la firma di un documento di impegno personale, chiamato appunto "chirografario" (dal greco chiros - graphos, cioè chiro significa a mano e graphos, invece significa scrivere, dunque scritto a mano). Con questo specifico documento, legale a tutti gli effetti, il richiedente si impegna e si obbliga in solido alla restituzione della somma secondo un piano di ammortamento stabilito con la banca o altro istituto di credito. Esistono però altri casi in cui le banche chiedo garanzie alternative. Tra queste ultime si annoverano le polizze fideiussorie, la garanzia su titoli oppure obbligazioni o addirittura le tradizionali cambiali. L’ipoteca su un immobile è un’operazione che ha un costo abbastanza alto che quindi, nel caso di mutui esigui come quelli chirografi, non giustifica tale atto. Per questo nasce questo particolare prodotto finanziario.
 
Caratteristiche principali del mutuo chirografario
Alcuni aspetti di questo particolare tipo di mutuo sono stati menzionati poco sopra, ma è opportuno ricapitolare in modo chiaro e schematico le caratteristiche essenziali del mutuo chirografario:
- Durata del mutuo: si tratta di mutui sostanzialmente a breve termine, che vanno da un minimo di 3 anni ad un massimo di 10 anni, dipende sempre dalla banca a cui viene richiesto;
- Somma richiesta: la somma erogata è normalmente contenuta, non supera generalmente cento mila euro, ma la soglia, anche in questo caso, varia a seconda dell’istituto di credito a cui si fa richiesta;
- Tassi applicati: i tassi di interesse che si applicano su questo specifico prestito sono più alti degli altri mutui. In primo luogo perché ci sono minori garanzie e quindi la banca tende a tutelarsi con gli interessi, in secondo luogo perché le cifre irrisorie equiparano questi prodotti ai finanziamenti, con tassi normalmente più in linea con quelli dei prestiti personali, dove il TAEG può oscillare tra 11% e 13%. Come nel caso dei mutui più comuni, rimane però invariata la possibilità di scegliere tra tasso fisso, variabile, indicizzato oppure misto. Nel caso del tasso variabile, il parametro di riferimento è l'Euribor a 3/6 mesi, pubblicato sul quotidiano finanziario Il Sole 24 Ore (colonna "365" de "Il Sole 24 Ore"). Questo parametro, aumentato dello spread applicato dalla banca, determina il tasso che disciplinerà il mutuo per la durata totale. Nel caso del tasso fisso, il parametro preso a riferimento è l'Eurirs con durata pari a quella del mutuo, esso viene quotato quotidianamente e può essere visionabile online o sui giornali finanziari. Questo parametro, maggiorato dello spread applicato dalla banca, stabilisce il tasso che regolerà il mutuo chirografario per l’intera durata. Gli altri tipi di tasso sono da valutare in accordo con l'istituto di credito erogatore;
- Garanzie: non è richiesta l’ipoteca sull'immobile, ma è necessario un documento di garanzia personale firmato dal richiedente. Alcune banche possono però richiedere invece ulteriori garanzie come fidejussioni, cambiali oppure pegni su titoli e addirittura obbligazioni;
- Piano di ammortamento: anche questo varia da banca a banca ma normalmente il più usato risulta quello francese, sul quale sono previste commissioni specifiche, ad esempio per la rinegoziazione o nel caso di estinzione anticipata del debito;
- Richiedenti: tutti possono richiedere un mutuo chirografario persone fisiche, società, liberi professionisti e imprese anche se normalmente vengono richieste per uno specifico motivo;
 
Quando e come si sottoscrive un prestito chirografario
Abbiamo dunque visto che il mutuo chirografario viene generalmente richiesto per fronteggiare spese di straordinaria manutenzione su edifici e abitazioni, parziali ristrutturazioni, l’acquisto di beni funzionali a un’azienda oppure, molto più spesso negli ultimi anni, per l’installazione di impianti solari e a risparmio energetico alternativo. Risulta chiaro che per richiedere un prodotto finanziario di questo tipo, dove la banca rischia di più del richiedente, occorre avere alle spalle una condizione patrimoniale solida. Deve esserci un rapporto di fiducia con la banca cui ci si rivolge e dimostrare di essere in condizioni di onorare scadenze e termini previsti dagli accordi stipulati.
Dal punto di vista tecnico, richiedere un mutuo chirografario implica lo stesso iter burocratico che si segue per la sottoscrizione dei comuni mutui, con la sola differenza che i costi sono leggermente più contenuti e che in linea di massima ci sono meno documenti da dover firmare. Per richiedere questo prodotto finanziario si devono sostenere le spese di istruttoria pratica per la gestione del rapporto, le spese per la stipula del contratto (in percentuale variabile a seconda della somma richiesta) e si deve tener conto dell’intervento di un notaio. Quest’ultimo, non dovendo procedere con l’iscrizione ipotecaria, ha però un costo decisamente ridotto rispetto al normale. Si tratta quindi di un notevole risparmio in termini economici trattandosi ovviamente di mutui. E’ opportuno ricordare che essendo un prodotto molto simile a finanziamenti e prestiti sono previste le cosiddette spese accessorie come bolli, visure, spese di incasso rata e invio documenti periodici sulla trasparenza e rendicontazione. Sottoscrivere un mutuo chirografario comporta, tra le altre cose, dover firmare meno documenti, visto che non servono né garanti né particolari garanzie se non quelle personali di cui abbiamo ampiamento parlato. I tempi di stesura, gestione della pratica e di erogazione della somma richiesta rimangono invece in linea con quelli degli altri mutui e sono variabili da banca a banca.
Oggi come oggi ormai tutte le maggiori banche e gli istituti di credito (anche quelli minori) hanno all'interno del loro portfolio il mutuo chirografario, per questo è possibile ottenere dettagli e informazioni ulteriori direttamente nelle filiali. Le crescenti esigenze del mercato immobiliare in fatto di ristrutturazioni e manutenzione, ma anche la possibilità di rinnovare vecchi impianti con energie alternative (grazie ai cosiddetti ecobonus e incentivi statali) ha portato gli istituti di credito a creare prodotti finanziari alternativi, come in questo caso, più adatti alle reali esigenze dei richiedenti. Facilmente sottoscrivibili e con requisiti minimi di sicuro interesse.