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  • Lunedì 19 Giugno 2017, 09:28

Comprare casa, i consigli del notaio: l'importanza del contratto preliminare

Con la proposta d’acquisto vincoli per l’acquirente, ma il venditore resta libero di valutare altre offerte


L’acquisto di una casa è una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e per tutelare al meglio i cittadini, lo Stato richiede che il contratto sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia: il notaio.
 
Dal notaio prima di qualsiasi firma
 
Il notaio, infatti, interviene per legge in posizione di terzietà e indipendenza rispetto a venditore e acquirente, garantendo che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge. Per questo motivo si consiglia l’acquirente (quasi sempre la parte debole della compravendita) di rivolgersi al notaio di fiducia fin dall’inizio delle trattative, prima ancora di firmare proposte di acquisto o contratti preliminari, che sono già vincolanti ed impegnativi, in modo da poter considerare insieme a lui ogni aspetto dell’operazione da compiere.
 
Meglio avere le idee chiare
 
È importante distinguere la proposta d'acquisto dal preliminare. La proposta d’acquisto, infatti, è la dichiarazione dell'acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ''caparra''.
 
Proposta d’acquisto
 
Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente ma nel frattempo il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l'affare venga concluso. È preferibile, quindi, stipulare sempre un contratto preliminare in quanto la proposta d'acquisto impegna solo la parte che l'ha firmata. Una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare.
 
Detrazioni fiscali per lavori
 
Un aspetto che spesso viene trascurato è la decisione se trasferire a vantaggio dell'acquirente, oppure mantenere in capo al venditore le detrazioni fiscali conseguenti a eventuali lavori eseguiti. Spesso si tratta d'importi che, anche se vanno spalmati su più anni, non sono affatto trascurabili. Il notaio, informato dalle parti, avrà cura d'inserire in atto un'apposita clausola.
 
Il preventivo
 
Al notaio si potrà poi chiedere un preventivo per oneri fiscali, spese, onorario e Iva, sia per l'atto di acquisto, sia per l'eventuale mutuo, in modo da avere un quadro sufficientemente chiaro delle risorse complessive necessarie. In questa fase la consulenza notarile servirà anche per verificare la possibilità di fruire di agevolazioni, crediti d'imposta e, più in generale, di stipulare l'atto con il maggiore risparmio fiscale realizzabile in base alle numerose norme in materia, non sempre ben coordinate fra loro.
 
Prima le verifiche poi il mutuo
 
Contemporaneamente a queste verifiche l'acquirente avrà probabilmente avviato il contatto con una banca, per ottenere il mutuo necessario a finanziare l'acquisto. Qui la raccomandazione è di valutare attentamente le molte possibilità che vengono offerte. Tasso fisso o variabile, commissioni d'istruttoria, spese d'incasso rata, possibilità di sospendere il pagamento in presenza di determinate circostanze, necessità di stipulare polizze assicurative... Sono tante le variabili in gioco: fermarsi al semplice confronto fra i tassi d'interesse non basta per arrivare a individuare la soluzione più conveniente. L'acquisto immobiliare richiede poi una serie di verifiche di carattere tecnico.

L'efficienza energetica
 
Oggi codificata in un documento da allegare all'atto notarile, è un fattore che influirà non poco sulle spese di riscaldamento e condizionamento. La conformità degli impianti alla normativa di sicurezza è pure un aspetto di cui ci si deve accertare. Non è vietato acquistare un immobile con impianti non a norma, con l'acquirente che si fa carico dell'adeguamento. Ma questo comporta spese delle quali si dovrà tenere conto nella determinazione del prezzo. Sarà quindi opportuno prevedere una clausola che contenga gli accordi delle parti in materia.
 
Regolarità urbanistica
 
Fondamentale è la regolarità urbanistica dell'immobile, cioè la conformità alle licenze, concessioni, autorizzazioni edilizie a suo tempo rilasciate. Se ci sono dubbi sulla presenza di abusi, il notaio consiglierà di far intervenire un professionista dotato delle necessarie competenze tecniche, per svolgere gli accertamenti e redigere una perizia.
In caso di acquisto d'immobile in corso di costruzione, occorre chiedere sempre al venditore-costruttore il rilascio della fideiussione, obbligatoria per legge ma non di rado trascurata, che garantisce le somme versate a titolo di acconto.
 
 

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