• Giovedì 1 Novembre 2018, 09:50

Costi nascosti per l'acquisto della prima casa

Quando si tratta di acquistare una casa non dovete soffermarvi unicamente sul prezzo indicato nell'annuncio di vendita oppure richiesto dal venditore, perchè se pianificate le cose unicamente sulla base di questa informazione, il rischio è che arrivate in fondo alla trattativa e nel momento di concludere vi accorgereste che manca qualcosa. Il denaro, spesso, risulta non sufficiente. Questo avviene perchè una compravendita di un immobile nasconde dei costi che difficilmente sono preventivabili esattamente all'inizio, ma che si scoprono man mano. E' possibile soltanto fare una stima, anche abbastanza precisa, di quelli che sono i costi nascosti di acquisto prima casa, ma mai sarà possibile avere anticipatamente un conteggio reale al 100%. E' possibile determinare le macro aree a cui fanno riferimento tali costi, i quali variano a seconda dell'abitazione, del sistema di acquisto, dell'importo di compravendita pattuito, dall'istituto di credito che eroga il capitale, dalla presenza di eventuali intermediari, senza considerare le diverse percentuali di tassazione.
Per quanto riguarda invece i costi nascosti relativi all'immobile, questi possono essere dettati da eventuali opere di ristrutturazione o da imprevisti legati alla struttura dell'abitazione, così come da incremento di tassazioni oppure da spese di trasloco relative anche alla località in cui si decide di andare ad abitare.
Alcune tipologie di costi nascosto acquisto prima casa vanno sostenute in modo obbligatorio e senza aver modo di ridurre gli importi. Diversamente, alcuni costi sono invece limitabili con un po' di attenzione e di informazione da parte dell'acquirente.

Costi bancari
Partite da un presupposto assodato e certo: la cifra che chiedete alla banca non sarà mai quella che vi verrà erogata. Se ad esempio chiedete 100 mila euro di mutuo, l'istituto di credito non erogherà fisicamente sul vostro conto corrente tale importo, ma l'accredito sarà inferiore, ridotto della parte relativa proprio ai costi nascosti relativi alla banca.
Spese di istruttoria, costi dovuto all'apertura pratica, emolumenti da corrispondere per la perizia, tasse. La sommatoria di queste quattro voci variano da banca a banca e nei normali conteggi iniziali difficilmente vengono espressi al centesimo, a meno di approfondimenti con il bancario. All'atto pratico ciò significa che la cifra del mutuo richiesta viene sottratta di questi importi prima di essere accreditata sul vostro conto. Tali costi potrebbero ammontare anche a 3 mila euro per un acquisto prima casa, a seconda del valore dell'immobile.
Inoltre è bene sapere che un mutuo viene concesso per un massimale che solitamente è pari all'80% del valore dell'immobile. La parte restante è a carico vostro.

Costi di agenzia
Per acquistare casa molti si rivolgono alle agenzie immobiliari. Esse hanno delle percentuali provvigionali da ricevere a titolo di intermediari nel caso in cui la compravendita andasse a buon fine. L'agente mette in contatto il compratore con il venditore e segue l'intero percorso della trattativa.
La percentuale che spetta all'agenzia immobiliare è solitamente il 3%, ma alcune possono anche applicare una percentuale superiore, arrivando fino al 4% del prezzo di acquisto. Per una casa acquistata a 200 mila euro, l'importo da corrispondere all'agente immobiliare è almeno pari a 6 mila euro.

Costi notarili
Il notaio ha importanza fondamentale all'interno di una trattativa di compravendita per un immobile in quanto deve notificare l'atto, ossia il contratto con cui voi diventate proprietari della casa. La sua funzione è anche un'altra, legata al mutuo: l'accensione del finanziamento viene fatta in sua presenza. Quindi dovreste andarci per due atti distinti: il primo relativo al mutuo, il secondo all'immobile.
Quando acquistate casa e richiedete un mutuo, dovete ricorrere inevitabilmente alla prestazione notarile.
Quello che viene corrisposto al notaio non è interamente a lui destinato e questo è bene chiarirlo, perchè la maggior parte delle persone crede che l'intero importo sia unicamente a favore dello studio. In realtà al professionista spetta un onorario (variabile a seconda del notaio prescelto) che rappresenta solo una parte del totale, mentre altri importi, a lui dovuti, verranno girati allo Stato e alle istituzioni.
Oltre al pagamento della prestazione notarile, è necessario considerare le spese di ufficio, istruttoria e consulenze, oneri Cassa e Consiglio Nazionale, Tassa Archivio, Marca da bollo e diritti catastali, Imposta ipotecaria e catastale, Imposta di registro. Quest'ultima varia a seconda del valore dell'immobile poichè è pari al 2% del valore catastale.
Sommando tutto quanto, è possibile, per una prima casa di medio livello, arrivare a pagare anche 4 mila.
Più è alto il valore della casa, la sua rendita catastale e l'importo di mutuo richiesto, più elevate sono le spese notarili.
Il notaio non ha il solo compito di notificare, ma ha l'obbligo di adempiere alle verifiche sui soggetti coinvolti e sull'immobile oggetto della compravendita, verificando che sia libero da vincoli giudiziari e che tutto venga svolto nel miglior modo possibile, secondo quanto stabilito dalla legge.

Un esempio pratico di calcolo costi nascosti acquisto prima casa
Un esempio pratico rende meglio l'idea su come possono calcolarsi i costi nascosti acquisto prima casa, fornendo una miglior panoramica generale sulle voci di costo relative unicamente all'operazione di compravendita.
Ipotizziamo un immobile acquistato tramite agenzia al prezzo di 200 mila euro, che abbia una rendita catastale pari a 1.000 euro (che è già un valore abbastanza elevato che "penalizza" i calcoli). La richiesta del mutuo viene fatta alla banca per il massimo ammissibile, ossia 140 mila euro (80% del prezzo di acquisto dell'immobile).
All'agenzia vengono quindi corrisposti provvigioni per 6 mila euro oltre alla quota iva (3% di 200 mila euro) e questo è assodato e chiaro fin dall'inizio.
Ora è necessario considerare le spese bancarie nel dettaglio: spese di istruttoria e apertura pratica, perizia, tasse, spese di incasso rata mensile (ipotizzabile compresa tra 1,50 euro e 2,50 euro ogni mese), polizza obbligatoria incendio e scoppio sull'immobile, eventuali ulteriori polizze assicurative relative all'immobile stesso oppure alla vita degli intestatari del mutuo. Queste ultime non sono obbligatorie ma vengono solitamente consigliate soprattutto se il mutuo è superiore ai 15-20 anni. Per un'abitazione acquistata come prima casa al prezzo di 200 mila euro, le spese bancarie sono quantificabili indicativamente in almeno 1.500 euro per ciò che riguarda la parte relativa al mutuo vero e proprio e almeno altrettanti per quanto riguarda l'assicurazione obbligatoria (a seconda dell'istituto di credito mutano le spese di istruttoria, apertura pratica e quelle relative ad assicurazione e perizia). Complessivamente è ragionevole considerare dei costi nascosti mutuo bancario pari a circa 3.000 euro, con esclusione delle polizze facoltative.
Infine ci sono le spese notarili, le quali, nella peggiore delle ipotesi, riguardano il doppio atto (mutuo e immobile). Complessivamente l'importo potrebbe ammontare ad una cifra pari a circa 8.200 euro così suddiviso: circa 5.500 euro con riferimento all'onorario del professionista e rimborsi vari e a ulteriori 2.300 circa di imposta di registro calcolata sulla base della rendita catastale, a cui aggiungere imposte per circa 400 euro.
Seguendo il nostro esempio è possibile considerare per i costi nascosti di acquisto prima casa un ammontare pari indicativamente a 17-18 mila euro. Per l'esempio abbiamo volutamente considerato una rendita catastale elevata. Logicamente con un valore inferiore i costi nascosti possono scendere anche di alcune migliaia di euro. Un appartamento di un valore complessivo inferiore a 200 mila euro e con una rendita catastale più bassa, porta a costi nascosti che possono essere pari anche a "soli" 12-13 mila euro.

Costi di ristrutturazione
In caso di immobile da ristrutturare, a seconda della posizione geografica dovete considerare ulteriori costi nascosti acquisto prima casa. Se sono necessari dei ponteggi, è necessario che vi informiate presso il Comune del costo relativo all'occupazione del suolo pubblico. Il ponteggio, ad esempio, se viene appoggiato su una strada di passaggio, oppure su un marciapiede, ha un costo che varia a seconda della città e ancor più variabile è nel caso in cui venisse posizionato nel centro storico. Inoltre l'importo muta in base ai giorni necessari.
In caso di ristrutturazione possono esserci altri costi nascosti che in fase di acquisto non è possibile conoscere esattamente. Nel momento in cui decidete di innalzare l'immobile oppure di ampliarne la superficie, è possibile che maturino delle tasse da corrispondere allo Stato (dipendenti dalla superficie e dalla classificazione dell'abitazione). Durante i lavori è possibile che troviate spese impreviste da dover sostenere, dovute ad esempio a materiali non più a norma da smaltire (ad esempio eternit) oppure alla possibilità di realizzare un miglior isolamento termico.

Costi nascosti diversi relativi alla casa
Anche se non decidete per una ristrutturazione è possibile imbattersi in costi nascosti dovuti allo stato dell'immobile e ad eventuali problematiche che potete scoprire solo una volta che ci abitate stabilmente. Impianti da rimettere a norma, caldaia da sostituire o che richiede manutenzione, opere di pittura oppure l'esigenza di avere un miglior isolamento termico, possono contribuire a innalzare i costi nascosti relativi alla prima casa.
Inoltre è opportuno considerare i costi relativi al trasloco. Se vi trasferite in città, possono esserci dei permessi da richiedere al Comune per consentire il transito ai mezzi, soprattutto se siete in zone a traffico limitato oppure a grande impatto storico. Allo stesso modo, l'impresa di traslochi può considerare importi diversi a seconda della tipologia di abitazione e di merce da trasportare. Un esempio classico rende meglio l'idea: trasportare un pianoforte in una villetta in periferia ha un prezzo, portarlo invece al quinto piano di un palazzo in centro città ne ha un altro.
Altri costi nascosti possono celarsi dietro alcune tasse comunali, come Tari e Tasi, che variano a seconda della metratura dell'abitazione, ma che possono incidere anche 300-400 euro in un anno.
Quantificare l'insieme di questi costi diventa praticamente impossibile all'atto della compravendita, ma considerando la pittura murale almeno internamente, l'acquisto di qualche mobile o accessorio in sostituzione di qualcosa che già possedete ma che non è possibile adattare al nuovo alloggio e qualche lavoro elettrico, idraulico e di falegnameria (ad esempio il cambio delle serrature), è possibile mettere in conto almeno 7-8 mila euro.